To nie jest książka o patodeweloperce, to książka o Polsce.
Wychodzi na to, że jest to już chyba prawidłowość w moich książkach, bo w poprzedniej, "Wszyscy tak jeżdżą", pisałem niby o samochodach i kierowcach, a też wyszło o Polsce.
Patodeweloperka jest oczywiście jej główną częścią, ale tylko częścią. Jest jeszcze patoprawo, patoinstytucje, patoprocedury, patokontrole, patosądownictwo.
Niestety, masz rację, wszystkie te patologie się zazębiają. Mamy systemową słabość polskiego państwa i jego instytucji, dziurawe prawo i oddanie, czego tylko się da, w ręce wolnego rynku, który uśmieciowił wszystkie umowy: od architektów do budowlańców. Ale deweloperka nie jest żadnym wyjątkiem. Podobną książkę można napisać o służbie zdrowia czy edukacji. O innych dziedzinach, na przykład o transporcie publicznym, już je napisano, żeby wspomnieć "Nie zdążę" Olgi Gitkiewicz. Jeśli zaś chodzi o budownictwo mieszkaniowe, trzeba jasno powiedzieć, że państwo kompletnie abdykowało. Jedyne, co robi, to ciągle ładuje kasę w kieszenie deweloperów.
I bankierów.
Tak, to oni korzystają na większości programów mieszkaniowych, włącznie z ostatnim – "Bezpiecznym kredytem 2%".
Dlaczego państwo polskie to robi? To jest pokłosie pokomunistycznego obrzydzenia własności komunalnej, spółdzielczej i ślepa wiara w bezwzględną lepszość prywatnego?
To dobra intuicja. Praźródłem tego wszystkiego jest koncepcja z początku lat 90. XX wieku, że wszystko, co prywatne, jest z zasady lepsze. Likwidowano więc kolejne usługi publiczne, bo uważano, że zastąpią je znacznie lepsze prywatne. Po co nam transport publiczny, skoro wszyscy kupią sobie samochody? Po co nam komunalne budownictwo, skoro wszystkie mieszkania mogą być prywatne? I nie był to – żeby była jasność – żaden spisek chciwych deweloperów. Cały ten system zaprojektowali politycy, dopiero potem weszli w niego deweloperzy, którzy skorzystali z klasycznego polskiego "jakoś to się samo ureguluje". Dzisiaj, 30 lat później, widzimy, że jakoś nam chyba nie wyszło.
Nie możemy tego zmienić?
Możemy, ale po tylu latach to jest znacznie trudniejsze, wymaga niepopularnych decyzji, więc politycy nie chcą się do tego zabrać. Zmiany nie ułatwia też wpływowe i bogate lobby deweloperskie.
Nie mam pretensji do legalnego lobby, każdy działa w swoim interesie, ale jednak ludzi, którzy czekają na mieszkanie, jest znacznie więcej. Piszesz w książce o dwóch milionach Polaków. To nie jest łakomy kąsek wyborczy?
Ale politycy wiedzą o tych wyborcach i proponują im rozmaite rozwiązania, ze wspomnianym "Bezpiecznym kredytem 2%" włącznie. Problem polega na tym, że to proste i cieszące się popularnością rozwiązanie tak naprawdę tylko pogarsza sytuację, bo jeszcze podnosi cenę mieszkań.
Przecież wszyscy wiedzieli, że tak będzie.
Wiedzieli też, że ludziom się podoba, jak rząd rozdaje pieniądze i tanie kredyty, bez względu na konsekwencje tego rozdawania.
To co powinien zrobić rząd?
Powinien stworzyć kompleksowy program finansowania z budżetu budownictwa komunalnego, ale to wymaga większego nakładu pracy. Nie mówiąc już nawet o reakcji elektoratu, który jest w Polsce zafiksowany na własności prywatnej. To, że stworzenie takiego programu nie jest proste, widzieliśmy na przykładzie pisowskiego "Mieszkania+". Jego założenie było dobre, tylko wykonanie nieudolne.
To może nie ma co uszczęśliwiać ludzi na siłę? Eksperci, aktywiści i dziennikarze krytykują nieustannie patodeweloperkę, te wszystkie pozbawione słońca 18-metrowe klitki sprzedawane jako "mikroapartamenty", te łanowe podmiejskie obozy mieszkaniowe w środku niczego, ale ludzie je kupujący mówią, że się cieszą, bo wolą to niż nic.
Potwierdzają to badania Związku Deweloperów Polskich, z których wynika, że ludzie generalnie chwalą te wszystkie osiedla, a czepiają się ich takie lewaki jak my. Ale po pierwsze, trudno krytykować coś, na co wydało się oszczędności życia albo ma się kredyt na 30 lat. A po drugie, co my w ogóle porównujemy? Źle zaprojektowane osiedle do źle zaprojektowanego osiedla. Uznaję więc te deweloperskie badania za niezbyt miarodajne.
Nie ma w Polsce dobrze zaprojektowanych osiedli?
Oczywiście, że są, ale jest ich znacznie mniej, bo są droższe. Mało kogo stać w Polsce na dobrze zaprojektowane mieszkania na dobrze zaprojektowanym osiedlu. To jest naprawdę przerażające, że dobrze zaprojektowane mieszkanie na osiedlu z zielenią i placem zabaw jest w Polsce produktem premium. Ale tak samo jest na kolei. Jeśli chcesz pociągiem dojechać szybko i punktualnie, musisz kupić bardzo drogi bilet na pendolino. Ironia losu jest taka, że dzisiaj nasze babcie mieszkają w lepiej zaprojektowanych mieszkaniach na zielonych osiedlach. Dlatego coraz więcej osób szuka mieszkań na rynku wtórnym.
Muszę ci się przyznać, że troszkę zmieniłem zdanie o deweloperach po przeczytaniu twojej książki. Nie, żebym nabrał do nich sympatii, ale szersza perspektywa pokazuje, że wszystko wokół jest patologią, więc wina mi się rozłożyła.
Zgoda, to jest kwestia nisko zawieszonej poprzeczki. Ostatnio rozmawiałem ze znajomym prowadzącym prywatny dom opieki społecznej, który zupełnie nie myśli, co zrobić, żeby seniorom mieszkało się tam lepiej, tylko o zysku, bo to prywatny biznes. Z deweloperami jest tak samo. Podczas wystąpień i dyskusji z okazji Dnia Dewelopera, na który się wybrałem, nie rozmawiano o niczym poza tym, jak zwiększyć zysk.
Deweloperzy nie wiedzą, że jest na świecie całkiem sporo firm, które zbudowały swoją potęgę finansową na jakości produktów?
Na świecie może są, ale nie w Polsce. U nas dominują janusze biznesu, przedsiębiorcy myślący wyłącznie o maksymalizacji zysku kosztem jakości produktów i warunków pracowniczych, co jest kontynuacją dawnego zarządzania folwarcznego. Nie inaczej jest w deweloperce, gdzie wyciska się jak cytryny zarówno pracowników, jak i klientów.
Niedawnym głośnym dowodem na to jest wielka inwestycja Orlenu, spółki śpiącej na pieniądzach, która zatrudniła podwykonawców traktujących pracowników budowlanych jak niewolników. To czego się spodziewać po januszach, jeśli nawet gigantyczna polska spółka tak działa?
Dokładnie o tym mówię. Dlatego ludzie wolą pracować w międzynarodowych firmach deweloperskich, gdzie standardy są znacznie wyższe niż w polskich firmach, a przecież te zagraniczne koncerny nie są organizacjami charytatywnymi, są po to, żeby zarabiać. Znów – istnieją oczywiście polskie firmy deweloperskie, które dbają o jakość, bo słusznie uważają, że najlepszą formą reklamy jest polecenie, ale one stanowią mniejszość. Dominuje model: budujemy, a jak się nie będzie spinać, to się zetnie w Excelu, tu się usunie okno, kupi się gorszej jakości materiał, zrobi się po łebkach, a jeśli się klientowi nie spodoba, to widzimy się w sądzie.
A ten Dzień Dewelopera, na którym byłeś, to kiedy przypada? 1 kwietnia?
Nie, to był chyba początek czerwca.
Bo kiedy czytałem opisy tego, co tam się wygaduje, byłem przekonany, że to jest trochę żart, a trochę zjazd chytrych chciwców z lat 90., gdzie wszyscy wspólnie się zastanawiają, jak obejść przepisy, jak zamienić gorszy materiał na lepszy, jak wyrolować klientów. Zaskoczyło cię to, czy usłyszałeś to, czego się spodziewałeś?
Jestem ewidentnie naiwny, bo miałem nadzieję, że będą tam jakieś panele dyskusyjne o dobrym projektowaniu mieszkań, ale się przeliczyłem. Ty mówisz o "chytrych chciwcach" i "wyrolowaniu klientów", a to się w deweloperskim świecie nazywa "optymalizacją" i "dobrymi praktykami". Jedyną kwestią niedotyczącą zysków, na którą zwracano uwagę, były umowy, bo deweloperzy boją się Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.
Bo to jest jedna z nielicznych instytucji, która ma szerokie możliwości działania i nakładania gigantycznych kar finansowych. Przecież Państwowa Inspekcja Pracy czy Powiatowy Urząd Nadzoru Budowlanego to jakiś żart. Mogą, jak piszesz, nałożyć 500-złotowy mandat, nie mówiąc już o tym, że Nadzór Budowlany nie może nadzorować budowy!
To wszystko nie jest przypadek. System specjalnie tak został zaprojektowany, żeby PIP czy PUNB mogły niewiele, by nie tłamsić deweloperskiego biznesu.
Czyli dbanie o jakość i bezpieczeństwo budowy, a potem samego budynku mieszkalnego jest w Polsce tłamszeniem prywatnego biznesu?
A jak inaczej wytłumaczysz te nikłe uprawnienia instytucji kontrolnych? Trzeba się tylko cieszyć, że nie dochodzi u nas do większej liczby katastrof budowlanych. Inżynierów budowy ogranicza tylko to, że jeśli za bardzo pozwolą na pojechanie po bandzie i coś się potem stanie, to oni pójdą do więzienia. Dość powszechne są za to rozmaite niedoróbki: nieszczelności, krzywizny, pękanie ścian. Po odebraniu mieszkania koszty poprawek spadają zwykle na właścicieli.
Stąd profesjonalni odbieracze mieszkań?
Odbieracze mieszkań są rzeczywiście coraz popularniejsi. To są zwykle ludzie, którzy kiedyś pracowali w deweloperce, więc znają wszystkie deweloperskie sztuczki i trudno przed nimi ukryć wady odbieranego mieszkania. Deweloperzy uważają, że odbieracze celowo szukają dziury w całym, bo za to mają płacone, ale gdyby wszystko było okej, taka profesja w ogóle by się nie wykształciła.
"A jak coś nie pasuje, to widzimy się w sądzie" – to kolejna polska patola, bo wiadomo, że w kompletnie dysfunkcjonalnych polskich sądach sprawy ciągną się latami i kosztują fortunę. Wiedzą o tym klienci, podwykonawcy i deweloperzy.
Wiedzą też o tym architekci, którym deweloper mówi wprost, że im nie zapłaci całości, a jak się im nie podoba, niech idą do sądu. Deweloperzy mają czas i pieniądze na dobrych prawników, którzy jeszcze przeciągają i tak ciągnące się bez końca procesy. To samo dotyczy firm budowlanych. Jeśli deweloper nie chce takiej firmie zapłacić, ma sto sposobów na podważenie jakości wykonania i nakładania kar. Potem taka firma może się bujać przez lata w sądzie i wcześniej nieraz zbankrutować. Tak samo jest z klientami. Możesz pozwać dewelopera, ale będzie to trwało lata i pochłonie mnóstwo kasy. Deweloperzy od lat masowo żerują na nieudolności polskich sądów.
Z twojej książki wynika, że jeśli chodzi o budowę mieszkań w Polsce, to tak naprawdę nikt nie ma nad tym kontroli. Nie ma takiej rzeczy, której nie można obejść.
W papierach w urzędach wszystko oczywiście musi się zgadzać, ale realna kontrola jest rzeczywiście złudna, bo połączyliśmy po przemianie ustrojowej nasz zachwyt nad kapitalizmem z polskim "szlachcic na zagrodzie równy wojewodzie". W Polsce mamy niezliczone przypadki samowoli budowlanych, nie tylko domów jednorodzinnych, lecz także bloków. W książce podaję przykład Rzeszowa, gdzie deweloper postawił nielegalnie blok, do którego zdążyli się nawet wprowadzić ludzie. W takich przypadkach Nadzór Budowlany po prostu legalizuje bezprawie. Tak to u nas wygląda.
Tak wygląda, że PKB nam rośnie, bogacimy się, a jakość mieszkań i ich metraż ciągle się obniżają.
I będzie moim zdaniem jeszcze gorzej, choć wcale przecież nie musi. Dobrym przykładem są wrocławskie Nowe Żerniki, które są wynikiem współpracy samorządu i deweloperów. Nie wszystko się tam udało, jak planowano, ale to jest naprawdę niezłe osiedle, znacząco lepsze niż większość deweloperskich projektów. Nowe Żerniki pokazują, że jak się chce, można się dogadać, i wszyscy na tym skorzystają.
A nawet trzeba się dogadać, bo jesteśmy przecież skazani na deweloperów.
Otóż to. Nawet jeśli zmienimy system finansowania budowy mieszkań – co powinno nastąpić – to i tak ktoś je musi zbudować. I niech budują deweloperzy, po to są, ale powinno się to odbywać w ścisłej współpracy z samorządami, które z kolei powinny dostawać od państwa pieniądze na budowę mieszkań komunalnych.
Myślisz, że to się wydarzy?
Możemy sobie pomarzyć.
Bartosz Józefiak. Absolwent Polskiej Szkoły Reportażu. Pracuje w programie "UWAGA!" TVN, pisze do "Dużego Formatu". Specjalizuje się w reportażach wcieleniowych. Nominowany m.in. do Grand Press, Nagrody "Newsweeka" im. Teresy Torańskiej, nagrody Festiwalu Wrażliwego, Vivelo Book Awards, European Press Prize. Autor książek: "Łódź. Miasto po przejściach" (razem z Wojciechem Góreckim) i "Wszyscy tak jeżdżą".
Mike Urbaniak. Jest dziennikarzem kulturalnym weekendowego magazynu Gazeta.pl, "Wysokich Obcasów" i polskiej edycji "Vogue'a", gdzie prowadzi także swój queerowy podcast "Open Mike". Mieszka w Poznaniu.
