Widziałam na Instagramie, że odbierał pan dzisiaj mieszkanie od dewelopera z inwestycji na nowoczesnym warszawskim osiedlu. Jak poszło?
Całkiem dobrze. Spodziewałem się po tym deweloperze nieco gorszej jakości, a na miejscu okazało się, że jest przyzwoicie. Na świeżo porównywałem sobie ten lokal z mieszkaniem innego dewelopera, także w tej dzielnicy, które było z kolei ładniejsze, ale gorzej wykonane. Bardziej skupili się na designerskich elementach wykończenia części wspólnych; podłoga z nowomodnej imitacji lastryka, fajnie to wyglądało. Natomiast mieszkanie w środku gorzej zrobione.
Trzeba być dobrze zorientowanym w rynku nieruchomości i renomie deweloperów, żeby umiejętnie kalkulować, bo mieszkania w tych inwestycjach były sprzedawane prawie po tej samej cenie. Różnica w jakości była duża, ale to można było zobaczyć dopiero po wybudowaniu.
Czy po ponad dwóch tysiącach odbiorów ma pan czarną listę deweloperów? Takich, że jak widzi pan nazwę, to włos się na głowie jeży, że trzeba będzie tam pojechać?
Miewam takie odbiory, bo wiem, czym to się skończy. Często to pytanie zadają mi internauci i dlatego zacząłem tworzyć na blogu oceny inwestycji, w których przeprowadzam odbiory mieszkań i domów. W skali pięciostopniowej, którą stosuję, nie ma wielu lokali, które mają choć cztery gwiazdki. Są inwestycje, gdzie daję poniżej dwóch, ale to też z kolei nie oznacza, że trzeba się od nich za wszelką cenę trzymać z daleka. Nawet jeśli standard nie jest zbyt wysoki, ale idzie za tym także niska cena, to dla wielu osób może być jednak okazja. Trzeba będzie na starcie zainwestować kilka tysięcy w naprawę usterek w lokalu, ale za to zaoszczędzimy kilka tysięcy na metrze kwadratowym.
A od deweloperów często kupuje się mieszkania na etapie dziury w ziemi.
Na rynku nieruchomości zawsze mamy do czynienia z loterią. To, co można zrobić, żeby zwiększyć swoje szanse na wygraną, to czytać w internecie opinie o deweloperze – ze standardowym zastrzeżeniem, by nie wierzyć we wszystko, co się w internecie znajduje. Warto sprawdzić jego poprzednie inwestycje, zobaczyć, kto jest generalnym wykonawcą, spojrzeć na wizualizacje i stwierdzić, która mi się bardziej podoba.
Ale wizualizacje też się często nie zgadzają z rzeczywistością. Miało być piękne patio, a mamy kostkę i parking.
Niestety, pod wizualizacjami mamy z reguły napisane, że to nie jest przedmiot sprzedaży i nie mamy pewności, czy szklana balustrada nie skończy jako metalowe szczebelki. Ale nie ma tutaj za bardzo alternatywy. Można jedynie sprawdzić, na ile wizualizacje z poprzednich inwestycji miały pokrycie w rzeczywistości. Oczywiście porównywanie standardu deweloperskiego opisanego w umowie daje więcej konkretów, ale trudno sobie wyobrazić, jak będą wyglądać np. nasze okna, skoro jest napisane tylko tyle, że będą PVC.
Wracając do wnętrz mieszkań – czy w ogóle zdarzają się odbiory bezusterkowe?
Bardzo rzadko. Są sytuacje, kiedy usterki są usuwane już w trakcie odbioru. To świetna praktyka, bo wtedy mieszkanie może się kwalifikować jako bezusterkowe.
Czyli ekipa reprezentująca dewelopera wchodzi z panem do mieszkania i w ciągu kilku godzin, gdy pan sprawdza jego stan, na bieżąco naprawia np. porysowaną szybę?
Potrafi. Z porysowaną szybą często jest kłopot, ale są deweloperzy, którzy mają na miejscu kogoś od polerki i potrafią to usunąć albo wymienić w trakcie sprawdzania. Nie zdarza się to niestety zbyt często. Mieszkanie, w którym faktycznie nie było żadnej usterki, miałem tylko raz. Ale takie, gdzie te usterki były niewielkie i szybko naprawiane, są nawet kilka razy w miesiącu.
Na jakie kategorie dzieli pan wady podczas odbioru? Na co zwraca pan uwagę? Na co klient powinien zwrócić uwagę?
Kodeks cywilny wskazuje, że mamy wady prawne – np. pomiar powierzchni – i wady fizyczne, które możemy podzielić na wady wymagające interwencji, jak niespełnienie przepisów, warunków technicznych, lub wady bardziej estetyczne. Powszechne jest to, że na balkonie będzie porysowana balustrada i parapet, bo to są elementy lakierowane, delikatne, które nie mają lekko na budowie. Podobnie przerysowanie szyby czy poobijanie okna. Ale już sytuacja, w której ktoś dał za dużo tynku i przejście, które zgodnie z przepisami miało mieć nie mniej niż 90 cm, a ma 88, jest nie do zaakceptowania. Oczywiście da się przejść, ale przepis mówi jasno: nie możemy tego zaokrąglać do 0,9 m.
A jakie są najczęstsze niedociągnięcia deweloperów?
Tu znowu jest kompletna loteria. Miałem taki odbiór, w którym małżeństwo kupiło dwa mieszkania koło siebie, żeby najpierw je połączyć i mieszkać całą rodziną w jednym, dużym, a potem je znowu podzielić na dwa, dla dzieci. W jednym lokalu nie było żadnych rys na szybach, a w drugim tylko jedno okno nie było porysowane.
Staram się w moich ocenach inwestycji, które publikuję na blogu i w mediach społecznościowych, podkreślać, że jeśli znalazłem coś podczas odbioru mieszkania u jednego klienta, to nie znaczy, że w innym mieszkaniu na tym samym osiedlu będzie taka sama wada. Jakość może być bardzo różna.
Z czego to może wynikać? Różne ekipy budowlane, różnej jakości materiały?
Do każdego lokalu w trakcie budowy dostęp mają praktycznie wszyscy. Oczywiście jak już mieszkania są na wykończeniu, to często są pozamykane, klucze wydaje się tylko konkretnym osobom. Kto wejdzie do mieszkania na obu tych etapach i co będzie tam robił, determinuje, jakie usterki potem spotkamy. Przykładowo ktoś wejdzie z drabiną, to poobija drzwi po drodze.
Czy deweloper może nie przyjąć usterek, które pan dostrzeże?
Ma do tego prawo. Ustawa deweloperska wskazuje, że po spisanym protokole odbioru deweloper ma obowiązek w terminie 14 dni od podpisu oświadczyć, że uznaje wady, a jeśli ich nie uznaje, oświadczyć dlaczego. W art. 41 wspomniana ustawa precyzuje, co zrobić, gdy deweloper się nie odzywa, bo rozumiane to jest jako uznanie wad i wymusza obowiązek naprawy. Jeśli wady nie zostaną usunięte w terminie, trzeba wskazać na piśmie nowy termin. Jeśli nadal nic się nie zmienia, nabywca może usunąć wady na koszt dewelopera, a następnie ścigać go o zwrot pieniędzy.
Często mamy do czynienia z różnicami w interpretacji przepisów i wtedy można wystąpić o interpretację do autora tego przepisu, np. do Ministerstwa Rozwoju i Technologii albo Polskiego Komitetu Normalizacji. I to powinno rozwiązać zagadkę. Zdarzają się takie pierdoły, jak rysa na posadzce, ale deweloper jej nie chce naprawić, mimo że materiał na naprawę kosztuje od 36 zł. Przy ignorowaniu istotniejszych wad fizycznych możemy zlecić ekspertyzę rzeczoznawcy budowlanemu, przy wadzie prawnej konieczna będzie pomoc prawna.
A mieszkanie w stolicy kosztuje pewnie 900 tys.
Najważniejsze w tym wszystkim jest ludzkie podejście i próba dogadania się. Wczoraj byłem na odbiorze, na którym proponowałem kompromis, by – wyjątkowo – to nie deweloper naprawiał, tylko wykonawca remontu. Na posadzce była zbyt szeroka dylatacja [szczelina – przyp. red.]. Przydałoby się ją zespolić, ale miał być wykonywany także parkiet. Skoro parkieciarz i tak będzie przygotowywał posadzkę, lepiej, by zrobił za jednym zamachem zespolenie i gruntowanie całości. Dzięki temu wszystko zostałoby wykonane w jednej technologii i nic by się ze sobą nie gryzło. Ale deweloper się uparł, że sam to naprawi. W innym przypadku trzeba było pisać kilka e-maili z uzasadnieniem, dlaczego należy zespolić posadzkę, co kosztuje kilkadziesiąt złotych i jest proste, ale dla osoby samodzielnie wykonującej remont było niepotrzebnym utrudnieniem.
Jaka jest najpoważniejsza usterka, z jaką pan się spotkał?
Raz poprosiłem klientów, żeby wyszli z budynku, a przynajmniej nie wchodzili na pierwszą kondygnację, bo mamy zalążek katastrofy budowlanej. To była połówka bliźniaka z pękniętą konstrukcją dachu z wyboczeniem (wygięciem w kształcie banana) i skręceniem trzyipółmetrowego słupa drewnianego. Gdyby wiatr mocno zawiał, to dach mógłby się ugiąć, a na kogoś mogłaby spaść kilkumetrowa belka, która waży ponad 100 kg. Zostało to naprawione, chociaż klienci nie są zadowoleni z jakości naprawy i postanowili podjąć współpracę z adwokatem.
A jeśli w mieszkaniu czy domu są wady, których naprawić się nie da?
Kodeks cywilny daje klientowi możliwość rekompensaty ze strony dewelopera. Na przykład jeśli wykonawca się pomylił i korytarz, który miał mieć szerokość 120 cm, ma 107, to z tym nic nie da się zrobić. To jest wada fizyczna i kodeks pozwala na obniżenie ceny, pod warunkiem że deweloper się do wady przyzna.
Bardzo popularne stało się w ostatnich latach określanie różnych inwestycji jako "patodeweloperka". Zdarza się panu używać tego słowa?
Tak, chociaż przez długi czas starałem się tego nie robić. No, ale jak to się mówi, kto w budownictwie pracuje, ten w cyrku się nie śmieje. Niektórzy robią wszystko, żeby oszczędzić na budowie każdą złotówkę na metrze kwadratowym, i kupują absolutnie najtańsze materiały, byleby miały potrzebne certyfikaty. Po pierwsze, fatalnie się z tym pracuje, a po drugie, kiepsko się starzeją takie materiały, więc za pięć lat nie będzie z nich pożytku. I to jest dla mnie patodeweloperka – ma jako tako ładnie wyglądać, a środek nie ma już znaczenia.
W 2015 roku, kiedy pan odbierał pierwsze mieszkanie od dewelopera, ceny lokali mieszkalnych na rynku pierwotnym były niższe o 69,9 proc. w porównaniu z trzecim kwartałem 2023 według danych GUS. Czy sądzi pan, że przez te osiem lat za wzrostem cen poszedł wzrost jakości?
Z perspektywy czasu jakość jest dużo wyższa. Kiedyś na odbiór wystarczyło przyjść z kątownikiem oraz poziomicą i to już wystarczyło, by wytknąć deweloperowi masę błędów, koślawe ściany, uszkodzenia mechaniczne i estetykę. Dzisiaj to zdecydowanie za mało. Trzeba się uzbroić w masę dodatkowych narzędzi. Klienci pytają, czy na pewno użyję kamery termowizyjnej, wilgotnościomierza, poziomicy laserowej. Dodatkowo przydatny jest – jeśli instalacje są uruchomione – miernik prądu czy anemometr do pomiaru wentylacji.
Nie powiedziałbym jednak, że cena ma zdecydowane przełożenie na jakość mieszkań. Tak, jest to jakiś trend, ale wciąż można dostać mieszkania za wysoką cenę słabej jakości.
Cena za odbiór mieszkania u pana zaczyna się od kilkuset złotych. Czy zdarzają się klienci, którzy narzekają, że wydali setki tysięcy na mieszkanie, a potem jeszcze muszą dodatkowo płacić za kontrolę?
Docierają do mnie takie komentarze, jeśli muszą mnie wzywać po trzy–cztery razy.
Cztery razy potrafi pan jechać do odbioru jednego mieszkania?
Tak, jeśli współpraca z deweloperem jest trudna. Zgłaszam 20 różnych usterek, generalny wykonawca przekazuje, że je naprawił, przyjeżdżamy na miejsce, a naprawione są dwie. Albo pojawiły się nowe usterki, bo ktoś w coś uderzył czy pojawił się przeciek. Zawsze sugeruję, by klient najpierw przyjechał sam, zobaczył, zrobił zdjęcie i wysłał mi e-mailem, zanim ja się tam pojawię.
Bywają klienci, z którymi mam tak długą konwersację e-mailową, że trudno się w tym połapać. Ale takie przypadki wynikają głównie z uporu dewelopera, który odmawia naprawy ewidentnych wad. Próbuje sprawę zamieść pod dywan, czeka, aż minie rękojmia, aż nam się odechce. Ale standardowo wizyta jest jedna, ewentualnie dwie.
A odbiera pan także mieszkania z rynku wtórnego, które nie są w stanie deweloperskim, ale całkowicie umeblowane?
Tak, co więcej – na rynku wtórnym może być znacznie więcej problemów, szczególnie jeśli było już kilku właścicieli, wiele remontów, z których każdy kolejny przykrywał niedociągnięcia poprzedniego.
Z mojego doświadczenia wynika, że w każdym mieszkaniu są tego typu zagwozdki i większość odbiorów na rynku wtórnym kończy się podsumowaniem: można tu mieszkać, ale po generalnym remoncie. Co zadziwia szczególnie wtedy, gdy ktoś w ogłoszeniu pisze, że mieszkanie właśnie taki remont przeszło. Zdarza się, że zaglądam pod umywalkę, a tam stoi miska do zbierania wody, bo instalacja przecieka. Do tego jednak nikt się nie przyzna, a właściciele twierdzą, że akurat tam było na nią miejsce. I już na wstępie trzeba załatwiać hydraulika. Albo sprzedający przekonują, że dopiero co była wymieniana cała elektryka w mieszkaniu, tylko że połowa gniazdek jest źle zamontowana i wypada. Jeśli w dodatku nie były wymienione bezpieczniki, to nie może być mowy o generalnym remoncie instalacji.
Przychodzą mi teraz do głowy głównie takie negatywne przykłady, ale pozytywne odbiory, kiedy wady są bardzo niewielkie, też się zdarzają. Można to podsumować tak: wszystko, co jest naprawialne, da się przeżyć.
Wiktor Hałabiś. Inżynier Budownictwa, który zajmuje się profesjonalnymi odbiorami mieszkań i domów z rynku pierwotnego i wtórnego, a także dzieli się wiedzą zdobytą na ponad dwóch tysiącach odbiorach mieszkań i domów od dewelopera oraz inspekcji z rynku wtórnego. Od 2007 roku pracuje w branży budowlanej, projektując, nadzorując, oraz wykonując budynki. W 2015 odebrał pierwsze mieszkanie od dewelopera. Prowadzi profil na Instagramie odbiormieszkania.
Agata Porażka. Dziennikarka weekendowego magazynu Gazeta.pl. Twórczyni cyklu Zagrajmy w Zielone, który skupia się na tym, co powinniśmy zrobić, by zamiast niszczyć, dbać o planetę. Prowadząca podcast Zetka z Zetką, za który otrzymała wyróżnienie dla młodego podcastera w konkursie Podcast Roku 2023.