Agata od półtora roku wynajmuje trzypokojowe, 60-metrowe mieszkanie w ścisłym centrum Warszawy. Mieszka z kilkuletnią córką, płaci 3800 zł miesięcznie, w tym czynsz. A raczej płaciła. W pierwszej połowie czerwca bowiem odwiedzili ją właściciele mieszkania. – Przywieźli spłuczkę, bo się zepsuła, a przy okazji chcieli zobaczyć, jak się urządziłam. Cieszyli się, że w mieszkaniu nie ma zniszczeń, i zapewniali, że jeszcze długo mogę w nim mieszkać, bo planują powrót do Warszawy dopiero na emeryturę, czyli za wiele lat – opowiada.
Kilka dni później Agata dostała urzędowy w tonie e-mail. – Żona właściciela napisała, że w związku z ogromnym wzrostem inflacji, wzrostem cen utrzymania i wojną w Ukrainie zmuszeni są podnieść cenę najmu do 4800 zł miesięcznie od 1 lipca. Obecna cena 3800 zł jest w ich opinii nieopłacalna.
Przeżyła szok. – Przez tydzień miałam biegunkę, nie chodziłam do pracy, włosy mi posiwiały. Długi weekend przepłakałam.
Jeszcze dwa tygodnie wcześniej z wielkim trudem znalazła mieszkanie młodej Ukraince, jednej z kilku, którym pomogła po wybuchu wojny. – Nie sądziłam, że za chwilę będę w bardzo podobnej sytuacji.
Poza tym uważa, że właściciele chcą na niej zarobić. – 3800 zł nieopłacalne? Czynsz raczej nie wzrósł im o 1000 zł, kredytu hipotecznego nie mają. Agentka mi powiedziała, że nim wynajęłam to mieszkanie, stało puste przez rok. W ogłoszeniu cena wyjściowa to było 4500 zł, ostatecznie stanęło na 3800, z powodu – jak dziś twierdzą – „ich zrozumienia dla mojej trudnej sytuacji finansowej". Ale myślę, że po prostu weszli do mieszkania i zobaczyli, że mogą je dużo drożej wynająć od ręki, bez odświeżania – podsumowuje gorzko.
3250 zł w Warszawie, 1750 zł w Częstochowie
Koszty wynajmu mieszkań w Polsce szaleją – media trąbią o tym od miesięcy. O kosmicznych cenach najmu kawalerki w Warszawie informowała chociażby "Gazeta Wyborcza". W tekście przytoczono skrajne przykłady: 5000 zł miesięcznie za 26 mkw. w bloku z lat 70. w Mordorze – jak nazywana jest biurowa część Mokotowa – oraz 7250 zł za 25 mkw. na warszawskiej Woli. Obydwa ogłoszenia zamieściły firmy trudniące się krótkookresowym podnajmem lokali.
Ceny najmu długoterminowego proponowane przez indywidualnych Polaków są już nieco normalniejsze. Nieco. Zdaniem Karoliny Klimaszewskiej, ekspertki serwisu Otodom.pl, średnia cena wynajmu kawalerki w Warszawie, wyliczona na podstawie zamieszczonych w serwisie ogłoszeń, pod koniec maja 2022 roku wynosiła 2500 zł. I to nie jest już wcale cena „warszawska". Jak wynika z najnowszego raportu Expandera i Rentier.io, w ciągu trzech miesięcy od wybuchu wojny w Ukrainie ceny najmu wzrosły średnio o 15 proc. i aż o 24 proc. w porównaniu z ubiegłym rokiem we wszystkich z 15 analizowanych w raporcie miast Polski. Rekordzistą jest Wrocław, gdzie wynajmujący życzą sobie dziś za mieszkanie średnio o 43 proc. więcej niż przed rokiem. O 36 proc. drożej jest w Krakowie, o 34 proc. w Gdyni, o 32 proc. w Gdańsku i „zaledwie" o 25 proc. w Warszawie. Najmniejsze skoki cen zaliczyły Częstochowa, Sosnowiec i Łódź. Tam co prawda też jest drożej, ale odpowiednio o 11, 13 i 16 proc.
Według Expandera i Rentier.io na sam wynajem 50-metrowego mieszkania – bez opłat administracyjnych i licznikowych – trzeba obecnie wyłożyć średnio 3250 zł w Warszawie, 3000 zł we Wrocławiu, a 2900 zł w Gdańsku. W Krakowie to 2713 zł, po 2550 zł w Szczecinie i Gdyni. Taniej jest w Poznaniu (2334 zł), Katowicach (2200 zł) i Łodzi (2150 zł). Za mniej niż 2000 zł wynajmiemy 50 mkw. w Bydgoszczy (1976 zł), Rzeszowie (1950 zł), Białymstoku (1934 zł), Toruniu (1826 zł). Najtaniej w tym zestawieniu wypadają Sosnowiec i Częstochowa – po 1750 zł.
Eksperci wskazują trzy czynniki: ogromny popyt na mieszkania ze strony uchodźców z Ukrainy, inflację i rosnące stopy procentowe (tym samym coraz wyższe koszty życia – rosną raty kredytów, ale też czynsze i opłaty za media) oraz niedobór mieszkań na rynku nieruchomości.
Efekt inflacji i rosnących stóp odczuł 25-letni Maciej Lewandowski. Przez ostatni rok wynajmował w stolicy mieszkanie od przyjaciółki. Jak mówi, bardzo okazyjnie. – Płaciłem 1000–1200 zł miesięcznie. Od początku roku przychodziły jednak coraz wyższe rachunki za media. Rozmawialiśmy, że trzeba będzie zwiększyć kwotę najmu. Nie spodziewałem się tylko, że z 1000 zł zrobi się 2200 – mówi.
Maciej podejrzewa, że jego znajoma przez jakiś czas dokładała do mieszkania i najpewniej nie chciała dłużej tego robić. – Pokazała mi wszystkie papiery, rata kredytu wzrosła jej o 700 zł. Nie zdawałem sobie z tego sprawy. 2200 to bardzo dużo dla jednej osoby, ale wiem, że koleżanka nie próbuje na mnie zarobić, tylko pokryć swoje rachunki. Nie mam żalu – zapewnia. Maciej ma oszczędności, a w razie czego może liczyć na pomoc mamy.
Aleksandrze umowa najmu wygasa pod koniec czerwca. W maju uznała, że na szukanie nowego domu jest jeszcze za wcześnie, zresztą ofert najmu od lipca było niewiele. Pełną parą zabrała się do tego miesiąc przed wyprowadzką. I zderzyła się ze ścianą. – 30-metrowa kawalerka na obrzeżach Warszawy to dziś minimum 1900 zł + czynsz i opłaty. Raz trafiło się coś większego, w lepszej lokalizacji i metrażu, ale w rozmowie z ogłaszającym usłyszałam: „Jest pani 21. w kolejce. Proszę dzwonić za dwa tygodnie, może będzie wolne". Ceny mieszkań dwupokojowych zaczynają się od 2500 zł + czynsz i media – wylicza.
W tej sytuacji wolałaby kupić coś własnego, ale kupno to dziś temat rzeka.
A jak to wygląda od strony wynajmujących?
Patrycja wynajmuje dwa mieszkania – niespełna 40-metrową kawalerkę w Mińsku Mazowieckim i drugą w Warszawie, na Ursynowie, blisko lasu i metra. – W Mińsku zawsze był problem z wynajmem i zupełnie inne ceny niż w Warszawie. W 2011 roku wynajmowałam za 1100 zł, w tym były już wszystkie opłaty, i uważałam, że jak pojawił się lokator, który mieszka wiele lat, to mam wielkie szczęście. Zarobek na czysto to było około 600 zł. W tej chwili dla siebie mam 1400 zł, lokator opłaca czynsz i media. A mówimy o miejscowości 50 km od Warszawy! – dziwi się.
Teraz Patrycja ma w Mińsku Mazowieckim lokatorki spod Donbasu: dziewczynę z mamą i kotem. – Poprzedni najemca miał wyprowadzić się w sobotę, w piątek dałam ogłoszenie. Po chwili miałam umówione na sobotę 20 osób – samych Ukraińców i dwoje Polaków... szukających dla Ukraińców. Głównie kobiety z małymi dziećmi, zdarzały się też małżeństwa, a nawet małżeństwo z dwójką małych dzieci i dwoma dużymi psami – chętni na kawalerkę!
Jej obecna lokatorka jechała na oglądanie cały dzień z Tarnowa, w dniu prawosławnej Wielkanocy. – Chciała wynająć przez telefon, wysyłała mi zdjęcia całej swojej rodziny. Odpisałam, że musimy się spotkać, bo to ważne dla obu stron. Ale gdy zorientowałam się, jaką odbywa wyprawę, czułam się tak winna, że byłam już na nią zdecydowana – opowiada Patrycja.
Resztę spotkań odwołała. – Wtedy zaczęłam dostawać błagalne wiadomości od ludzi gotowych zapłacić dużo więcej, bylebym tylko ich wybrała. Nikt nie negocjował w dół – mówi.
Najemczyni Patrycji ma stałą pracę w dużej firmie jako programistka, jest wypłacalna, nie ma dzieci i płynnie mówi po polsku. – Mimo to w Tarnowie nie mogła znaleźć niczego. Gdy tylko ludzie orientowali się, że jest z Ukrainy, odmawiali.
Monika mieszka w Tarnowie i potwierdza, że w jej mieście – które określa mianem „dziurki" – Ukraińców jest mnóstwo. – Wiem, że niektórzy Polacy ich dość nieładnie kroją. To znaczy wynajmują Ukraińcom mieszkania po zawyżonych cenach i jeszcze wnioskują o 40 zł dziennie za ich goszczenie. Podwójny zysk.
Monika sama wynajmuje swoje mieszkanie blisko centrum Tarnowa parze Polaków z Krakowa ("Z Krakowa do Tarnowa? Dziwne"). – Odstępnego pobieram 1200 zł, nie szaleję. Do tego czynsz i internet. Wychodzi 1725 zł + media. W Tarnowie czynsze są cholernie drogie – ja przy zameldowanej jednej osobie mam 500 zł, moja przyjaciółka ma 50 mkw. i płaci 900 zł. Płacę podatek, bo boję się, żeby ktoś mnie nie podpieprzył, i na czysto zostaje mi 1050 zł. Szału nie ma, ale starcza na kredyt na dom.
Olimpia wynajmuje mieszkanie w stolicy Ukraince z dwoma synami: jeden ma 15, drugi osiem lat. Za niespełna 40 mkw. bierze 3000 zł. Dogadały się przez telefon, najemczyni przyjechała już z rzeczami. Na dzień dobry otworzyła plecak i dała Olimpii 7500 zł w gotówce. – Za kawałek marca, kwiecień, jednomiesięczną kaucję i na prognozę mediów. Umowę mamy do końca września.
3000 zł to dużo, ale Olimpia nie zarabia na swoich lokatorach nic. – Spłacam tylko kredyt we frankach szwajcarskich.
Agata, która nim sama dostała podwyżkę kwoty najmu, pomagała uchodźczyniom, potwierdza, że z mieszkaniem dla Ukrainek jest gigantyczny problem. – Gdy tylko zaczynałam mówić, że to dla Ukrainki z dzieckiem, słyszałam: Nie, nie, nie. Widziałam też na własne oczy, jak bardzo ludzie nie mają wstydu. Ale wstyd nie jest kategorią ekonomiczną. Wynajmują brudne pokoje gdzieś na końcu świata nawet za 2000 zł. Jedna ze znajomych Ukrainek była naprawdę zdeterminowana i wymagania odnośnie do standardu miała żadne. Pokój za Ursusem wystawiono w ogłoszeniu za 1000 zł, gdy dojechała, już było 1200. Ledwie mieściła się w nim wersalka z lat 70. z gigantyczną plamą, na suficie był grzyb. Albo inny pokój za tysiąc, ale do tego sprzątanie, gotowanie, słowem: prowadzenie panu domu.
Najgorsze były jednak obsceniczne wiadomości. – Faceci pisali do Ukrainek: możesz u mnie mieszkać za darmo, ale jak mąż z żoną. Czasem się bałam, gdy te młode dziewczyny jechały coś oglądać – mówi Agata.
Co powie prawnik?
Mecenas Maciej Węgiełek, specjalizujący się w prawie nieruchomości w kancelarii Olczak-Klimek van der Kroft Węgiełek (OKW), mówi: – Każdy wynajmujący obawia się takiej sytuacji: co, jeśli rozwiążemy umowę, a nie został wcześniej wskazany lokal zastępczy w Polsce i się go nie pozbędę? Ale zgodnie z tzw. specustawą w przypadku Ukraińców nie ma obowiązku przedstawienia lokalu zastępczego, co ułatwia ewentualny proces eksmisji. Właśnie zmiana umożliwia rynkowi zafunkcjonowanie w obliczu poważnej migracji.
W przypadku wszystkich lokatorów z małymi dziećmi trzeba pamiętać o okresie ochronnym od jesieni do wiosny – niezależnie, czy chodzi o polską rodzinę, czy o obcokrajowców.
Obie strony – i najemca, i wynajmujący – powinny wiedzieć też, że podczas obowiązywania umowy na czas określony wynajmujący nie ma prawa podnieść czynszu. – Jeśli umowa jest na czas nieokreślony, wynajmujący może ją wypowiedzieć i wskazać nowe stawki, podnosząc je w zasadzie bez ograniczeń. Ja doradzam najemcom negocjowanie stawek z wynajmującym, powoływanie się na długi czas wynajmu, terminowość, brak zaległości. Najemca znany i terminowo regulujący zobowiązania jest lepszy od nowego i niepewnego – mówi mecenas.
Jak powinna wyglądać sama umowa? – Istotne jest, żeby podpisać z najemcą przed notariuszem akt o poddaniu się egzekucji w zakresie wydania lokalu. Ten akt jest rozpowszechniony obecnie jako element najmu okazjonalnego, ale przy każdym najmie taki akt należy podpisywać – z każdym najemcą. Opłata to około 250 zł. W przypadku obcokrajowców trzeba zorganizować tłumacza przysięgłego z języka obcego na język polski, bo tylko wtedy ten akt będzie ważny. Część notariuszy sama to załatwia, czasami trzeba taką osobę znaleźć. Jest to dodatkowy koszt, około 200 zł, ale warto go ponieść, żeby potem spokojnie spać.
Co oznacza ów „spokojny sen"? Mecenas Węgiełek: – Ten akt w momencie, gdy wynajmujący ma go w ręce, zastępuje w zasadzie wyrok sądu. Oczywiście trzeba wystąpić do sądu z wnioskiem o nadanie klauzuli wykonalności, ale to jest czysta formalność, zabierająca kilka dni. Nie jest to natomiast wielomiesięczny proces sądowy.
Nie wszyscy windują ceny
Regina Skibińska ma 31-metrowe mieszkanie w świetnej lokalizacji – na warszawskim Muranowie. Całe urządzone jest pod koty: ma siatki zabezpieczające, półki, drapaki, a meble można niszczyć do woli. Rok temu Regina postanowiła przenieść się do wiejskiej chaty na Podlasiu i swoją kawalerkę podnająć, wyłącznie kociarzowi. – Napisałam dość oryginalne ogłoszenia, wyliczyłam wszystkie wady mieszkania i w ciągu dwóch godzin miałam podpisaną umowę – wspomina.
Inkasuje 1400 zł dla siebie + czynsz i opłaty za media. – Nie biorę wygórowanej kwoty, bo zależy mi na tym, żeby mieć spokój. Lokatorzy mają dwa koty i porządek, jakiego ja nigdy nie miałam – śmieje się.
Zamierza podnieść stawkę od listopada, ale tylko o wskaźnik inflacji. – Zdaję sobie sprawę, że ceny rosną niezależnie od inflacji, ale dla mnie 200 zł, bo gdzieś tyle wyjdzie, jest OK. Wiem, że mieszkanie jak moje można teraz spokojnie wynająć za 700 zł więcej, ale nie chcę podbijać cen.
Za wynajem 80-metrowego domu na Podlasiu sama płaci 1000 zł miesięcznie. – Ale miejscowi twierdzą, że przepłacam, bo tu można za 500 zł wynająć – śmieje się.
Regina miała z tym domem trochę problemów, psuło się wszystko po kolei, bo chałupa przez 10 lat była niezamieszkana. Podremontowała ją na koszt właścicielki, właściciele wymienili też pompę wodną. – Uważam, że ten 1000 zł jest w porządku. Każdy ma własne koszty. Warto dobrze żyć z właścicielem i ze swoimi najemcami, bo dzięki temu jest mniej problemów. W obu przypadkach mamy najzwyklejsze umowy, bo jestem leniwa, nie chciało mi się iść do notariusza. Oczywiście wszystko na legalu, czyli podatek jest odprowadzany.
Marcin ma mieszkanie w dobrym miejscu na warszawskim Ursynowie. 50 mkw., dwa pokoje, umeblowane. Obecne ceny najmu wydają mu się nieludzkie. – Przez lata wynajmowałem za 1100 zł, parę miesięcy temu podniosłem do 1300 zł, bo koszty nieco wzrosły. Mieszka tam studentka ze Śląska. Dla mnie wygodne jest to, że w mieszkaniu zostało trochę moich rzeczy, które jej nie przeszkadzają, a wręcz się cieszy, na przykład z dużej liczby książek – mówi.
Z partnerką i dwoma synkami mieszka „na głębokim Mazowszu". – W domu rodziny mojej partnerki. Mieszka z nami jeszcze ukraińska rodzina.
Marcin mówi, że cała jego historia jest historią o przywilejach. I chce się nimi dzielić. – Myślę sobie wręcz: Ku*wa mać, jak przy tych cenach i liczbie gości z Ukrainy taka dziewczyna z niezamożnego śląskiego domu miałaby studiować w Warszawie? Tylko jakimiś wielkimi wyrzeczeniami.
Zaznacza, że gdyby miał kredyt albo nagle zachorował, to „nie byłby taki kozak". Ale na razie jest. Pod nazwiskiem w tym tekście wystąpić nie chce. – Żeby moja najemczyni nie poczuła się niezręcznie lub do czegoś zobowiązana – wyjaśnia.
Kinga się śmieje, że biznesmenki z niej nie będzie. – Za kawalerkę na Pradze brałam 1600 zł, już z czynszem, w ostatnim roku musiałam podnieść tę opłatę o 200 zł z powodu podwyżek za śmieci.
Rata kredytu wzrosła jej o około 150 zł, niedużo, bo spłaca już 12 lat. – Wszyscy mi mówią, że biorę za mało, ale ja chcę tylko spłacać kredyt, a moja lokatorka jest OK, mieszka już piąty rok. Dla mnie to ważne, że wszystko jest bez problemu. W ogóle tam nie chodzę, ostatni raz byłam dwa lata temu, jak wymienialiśmy piecyk w łazience. I powiem ci, że z każdą podwyżką było mi głupio, ale sama nie mam kasy, żeby do tego dopłacać – mówi.
"Czy jestem frajerką?"
Agata – ta, której właściciele mieszkania zafundowali podwyżkę z 3800 na 4800 zł – rozważała przeprowadzkę do innego miasta. Ale ma córkę z zespołem Aspergera i problemami adaptacyjnymi. Dziewczynka dopiero zaczęła przedszkole, nie chce jej ciągle przenosić. Na razie zostaje więc w Śródmieściu, w mieszkaniu, na które jej nie stać. Z właścicielami wynegocjowała, że w lipcu zapłaci więcej o 300 zł, a od sierpnia – o 700 zł, i ta stawka obowiązuje do końca roku. – Przekonałam ich, że jednak będą musieli mieszkanie odświeżyć, kupić pralkę i telewizor, bo są moje. Chyba uznali, że im się nie opłaca. Nie stać mnie na to mieszkanie, ale co mam zrobić? Być bezdomna? – pyta.
Aleksandra – „21. na liście" – ostatecznie wynajęła mieszkanie od znajomego. Dwa pokoje na Bemowie, 53 mkw., za 2600 zł + rachunki. Mało? Dużo? Sama nie wie. Jeszcze do niedawna wynajmowała nieco większy metraż za 1700 zł już ze wszystkim.
Maciej – który podejrzewa, że wynajmująca mu mieszkanie koleżanka dopłacała do interesu – zdecydował się wziąć kredyt. Już następnego dnia po podwyżce kwoty najmu był u doradcy finansowego. Kredyt chce wziąć na spółkę z mamą. Mają duży wkład własny i zdolność kredytową, ale nawet to nie gwarantuje dziś zakupu mieszkania. Choć Maciej przegląda ogłoszenia kilka razy dziennie, ledwie kilka razy udało mu się dotrzeć do etapu oglądania lokalu. – Kupić teraz coś w rozsądnej cenie w Warszawie wydaje mi się wręcz niemożliwe. Tego, co mnie interesuje, nie ma. To, co jest, znika po chwili. Raz byłem już umówiony na drugie spotkanie, z hydraulikiem i architektką, bo miała wątpliwości co do rur w łazience, ale do niego nie doszło. Dostałem wiadomość, że mieszkanie już się sprzedało. Sytuacja jest po prostu zła.
Na razie Maciej „troszkę popłakuje i płaci" o 100 proc. więcej koleżance, bo woli to niż kolejną przeprowadzkę do cudzego mieszkania. Nie wiadomo, na jak długo.
Według Expandera i Rentier.io sytuacja na rynku wynajmu mieszkań już się poprawia. Ceny się stabilizują, w niektórych miastach delikatnie spadają. Jednak tanio nie jest i zdaniem ekspertów już nie będzie. Na pewno nie ma co liczyć na powrót do cen z pandemii, gdy wielu wynajmujących straciło najemców i ratowało się oferowaniem znacznych upustów.
Patrycja, która wynajmuje dwa mieszkania, w Mińsku i w Warszawie, nie wyobrażam sobie, że miałaby teraz podnieść cenę za wynajem na przykład z 1300 na 1800 zł. – Koszty wzrosły, ale nie aż tak.
Jednak gdy kończymy rozmowę, pyta nieśmiało: – Czy jestem frajerką?
Paulina Dudek. Dziennikarka, redaktorka, twórczyni cyklu mikroreportaży wideo "Zwykli Niezwykli" i współautorka "Pomocnika dla rodziców i opiekunów nastolatków". Nagrodzona Grand Video Awards, nominowana do Grand Press.
