Proponuję, żebyśmy w ramach rozbiegówki zrobili sobie mały słownik patodeweloperki. Jakbyś zdefiniował "dziury w ziemi"?
Dla większości z nas "dziury w ziemi" to nieistniejące jeszcze mieszkania deweloperskie. Jedyne, co o nich wiemy, to to, co przekaże nam deweloper. Czasem będzie to nie do końca rzetelne, zawsze w lepszym świetle niż rzeczywistość. Ale "dziury w ziemi" są też czymś bardziej skomplikowanym niż sama patodeweloperka. "Dziurą" może być peryferyjna lokalizacja czy luka w systemie, którą da się obejść. W polskiej mieszkaniówce dziur nie brakuje, a deweloperzy umieją to wykorzystać.
A patodeweloperka to…?
Dla mnie to zbiór cech, które można skatalogować. Cechą patodeweloperki może być zbyt gęsta zabudowa, mały metraż mieszkania – tu formą ekstremalną są mikrokawalerki – "zły adres", użycie kiepskich materiałów na budowie itd.
Ludzie, którzy wkurzają się na dyskusje o patodeweloperce, czasem uderzają w kombatanckie tony: "A nas to było jedenaścioro, mieszkaliśmy w jeziorze, matka na śniadanie kroiła wiatr. Wy, młodzi, nie pamiętacie komuny". Tymczasem wiele rzeczy, którymi opisalibyśmy politykę mieszkaniową PRL-u, jest aktualnych dla współczesnych mieszkań. Ciasne, niedogrzane, słychać sąsiadów, brakuje podstawowych usług. Wyobrażam sobie, że na współczesnym grodzonym osiedlu ktoś dziś spokojnie mógłby nakręcić "Alternatywy 4". Może któryś z producentów to czyta?
Patodeweloperka zaistniała wraz z pojawieniem się deweloperów?
Same patologie mieszkaniowe mają oczywiście dużo dłuższą tradycję. Patodeweloperka to tylko współczesna forma.
To zanim o deweloperach, powiedz jeszcze, kim są "dzieci z chowu klatkowego".
To dzieci, które wychowują się w ciasnych mieszkaniach kupionych za 30-letnie kredyty. Ciasnotę kojarzymy na ogół z Polską Ludową, ale dzieci z tamtej epoki przynajmniej miały gdzie się wykrzyczeć i wybiegać. W przypadku budownictwa deweloperskiego chodzi o to, by wycisnąć każdy metr kwadratowy nadający się na sprzedaż. Lokalizacja peryferyjna, na usługach wspólnych oszczędzono, podobnie jak na korytarzu na klatce, wąskim i pozbawionym okien, po którym jeszcze bardziej niosą się dziecięce krzyki. Budynki też ustawione ciasno, co daje efekt studni. Plac zabaw tak mały, że ludzie jadą z dziećmi i psami do centrum miasta, bo tam jest fajny park.
Chyba doszliśmy do kolejnej pozycji naszego słowniczka: "złych" i "dobrych adresów".
"Dobry adres" to miejsce, w którym jakość życia jest wysoka. Okolica ładna, estetyczna, ale też mamy dostęp do dobrego transportu, czystego powietrza, czujemy się bezpiecznie, bo nikt nas nie napadnie ani nie przejedzie, gdy sunie stówą w terenie zabudowanym. Patodeweloperka jest odwrotnością dobrego adresu. To wynika z tego, co jest jej główną przyczyną: deweloperzy budują mieszkania dla osób, dla których nigdy budować nie powinni.
Co to znaczy?
Deweloperzy, czyli firmy prywatne, są naturalną częścią systemu polityki mieszkaniowej. Osoby zamożne kupują od nich mieszkania – to zrozumiałe. Tylko że w Polsce prawie nikt poza deweloperami mieszkań nie dostarcza, szczególnie w obszarach miast, więc oni budują dla wszystkich. Osoby mniej zamożne powinny żyć w mieszkaniach komunalnych lub zrzeszać się w spółdzielniach, a nie brać 30-letnie kredyty na mieszkania podłej jakości w fatalnych lokalizacjach, które potem spłacają z nadmiernym wysiłkiem.
O ile ktoś w ogóle dostanie kredyt, to dziś zwykle ma wybór: trochę większe mieszkanie w "złym adresie" albo "mikroapartament" w odrobinę lepszym.
"Apartament" oznacza coś lepszego niż mieszkanie, a jak coś jest "mikro", to nie może być lepsze. Dlatego ja mówię "mikrokawalerki" lub "patomieszkania". W Polsce często to lokal poniżej 25 mkw. Przy czym polskie prawo nie pozwala nazywać takich lokali "mieszkaniami". Stąd "mikroapartamenty". Produkty fatalnej jakości, które deweloperzy promują jako coś "dopasowanego do dynamicznego stylu życia młodych i kreatywnych".
"Spanie z głową w zlewie albo na antresoli nad garnkiem, w którym gotuje się makaron". I media, i memy chętnie eksplorują temat "mikrokawalerek". Co jakiś czas trafiam też na rozmowę ze zwykle młodą osobą, która chwali sobie życie na 10 czy 15 mkw. Ty podajesz przykład skrajny: dwuipółmetrowego mieszkania w Koszalinie. Minimalna powierzchnia, która musi przypadać na jednego więźnia w Polsce, to trzy metry kwadratowe.
To mieszkanie w Koszalinie stało się przedmiotem internetowej beki. Został na piętrze taki "schowek na szczotki" i fajnie to sprzedać – na dodatek w przypadku małych nieruchomości metry kwadratowe są warte więcej. Myślę, że ktoś to kupi. Raczej nie do życia, ale pod najem krótkoterminowy czy escape room, z którego nie da się uciec.
"Przytulne".
"Przytulne" w ogłoszeniach zwiastuje ciasnotę. "Mikrokawalerki" często pojawiają się na rynku wtórnym, gdy na przykład fliper, czyli osoba skupująca mieszkania w celach spekulacyjnych, dzieli mieszkanie na kilka mniejszych. I to jest zjawisko dużo bardziej kłopotliwe niż mikrokawalerki budowane przez deweloperów, bo te przynajmniej mają prawidłową wentylację.
Piszesz, że sprzedawanych na polskim rynku mikrokawalerek nie da się obronić.
Nie da się powiedzieć, że na 10 albo 20 mkw. żyje się spoko, chociaż wiele osób próbuje. Może ktoś ma mało rzeczy i lepiej znosi ciasnotę, ale nadal potrzebuje miejsca, by spotkać się z ludźmi albo rozwiesić pranie. W modelu deweloperskim, gdzie oszczędza się na wszystkim, nie ma części wspólnych. Przestronne patio to segment premium, a jego klienci nie celują w 20-metrowe lokale.
Mikrokawalerki to bardziej procent czy promil sprzedawanych w Polsce mieszkań?
Nie ma oficjalnych danych. To nie są mieszkania w sensie prawnym, więc statystyka publiczna ich nie uwzględnia. Z danych serwisów z ogłoszeniami wynika, że mikrokawalerki to między pięcioma a dziesięcioma tys. mieszkań rocznie, bliżej pięciu. Oficjalnie deweloperzy w ubiegłym roku wybudowali 144 tys. mieszkań, więc mikrokawalerki to byłby procent, na pewno nie promil.
Średni metraż mieszkań budowanych teraz w Polsce to 93 mkw. W teorii super.
To średnia, która nie uwzględnia pseudomieszkań poniżej 25 mkw. i obejmuje domy jednorodzinne budowane prawie wyłącznie na przedmieściach i na wsi, bo w miastach mało kogo na to stać.
I które tę średnią mocno zawyżają.
Ona w Polsce rośnie, a jednocześnie średni metraż mieszkań deweloperskich spada. Przy czym deweloperzy budują prawie wszystko – od 90 do nawet 100 proc. mieszkań – ale w miastach.
Dwa lata temu rozmawiałam z dziś już prof. Agatą Twardoch, która powiedziała, że "patodeweloperka to nie jest wina deweloperów". Zgadzasz się z nią?
Tak. I też z tym, co powiedział kiedyś socjolog miasta Krzysztof Herbst, cytuję z pamięci: "deweloper to taki zwierz, którego bardzo łatwo oswoić". To nie tak, że nie da się dilować z deweloperami i uregulować ich działalności. Swoboda działalności deweloperów i beztroska, z jaką oferują produkty niskiej jakości, wynika właśnie z dziur i luk w systemie, które zagospodarowują. Nie mają w Polsce konkurencji w postaci mieszkalnictwa społecznego czy publicznego. Mogą zachowywać się jak monopoliści.
Deweloperom bardzo pomaga deficyt mieszkaniowy – ilościowy i jakościowy. Ilościowy to różnica między liczbą gospodarstw domowych a liczbą mieszkań. W tej chwili w Polsce jest on zwalczony, chyba pierwszy raz w historii. Czyli mamy mniej więcej tyle mieszkań, ile gospodarstw domowych. Tylko że niektórzy mają ich więcej niż jedno: są kolekcjonerami, milionerami, żyją na dwa miasta, mają mieszkanie wakacyjne. Ile tak naprawdę brakuje? Od półtora miliona mieszkań do dwóch milionów, żebyśmy dobili do przyzwoitego standardu europejskiego.
A drugi deficyt?
Ten jakościowy, odpowiadający na pytanie, jakie są te mieszkania. Dobre, raczej małe, przeludnione, bez łazienki? Można by powiedzieć, że skoro kobiety nie chcą rodzić dzieci, to będzie nas mniej i się zmieścimy. Ale współczesne – i tu znów wracamy do deficytu ilościowego – społeczeństwo ma więcej gospodarstw domowych na tę samą liczbę ludności niż w przeszłości. Jest więcej singli, inne układy rodzinne.
Już nie kilka pokoleń w jednym domu.
Gospodarstw w modelu tradycyjnym – para rodziców i co najmniej dwoje dzieci – jest naprawdę mało. Jeżeli para ma dzieci, często jest po rozwodzie, czyli potrzeba przynajmniej dwóch mieszkań.
Może w Polsce to nie jest jeszcze ogromny trend, ale ludzie będący w związkach też czasem decydują się na mieszkanie osobno.
Potrzeba dwóch mieszkań dotyczy wielu ludzi, nie tylko zamożnych. Osoby hipermobilne to nie tylko menedżerowie, którzy latają między Los Angeles i Paryżem, po drodze zahaczając o Kraków. Ludzie migrują także zarobkowo – kilkanaście lat temu między Siemiatyczami a Brukselą istniały trzy połączenia autokarowe dziennie. Jeszcze przed inwazją Rosji do Polski za pracą przyjechało wiele osób z Ukrainy. Polski rynek najmu jest mały, a ludzi do wynajmowania swoich mieszkań nijak się nie nakłania.
Wracając do stwierdzenia "patodeweloperka to nie jest wina deweloperów" – zgadzasz się z nim, ale jednak poświęcasz w książce sporo miejsca konkretnym nazwiskom. Na przykład Józefowi Wojciechowskiemu, twórcy i prezesowi J.W. Construction.
Nie powiem, że Józef Wojciechowski jest papieżem polskiej patodeweloperki, choć ktoś mi to już podsuwał. Dla mnie jest raczej kawałem cwaniaka. Kiedy Platforma Obywatelska wyjechała z naprawdę fatalną i skrajnie populistyczną propozycją kredytu 0 proc., publicznie przyznał, że to już zbyt daleko idąca szczodrość wobec jego branży.
Mnie postać Wojciechowskiego wręcz fascynuje i chciałbym, żeby taka refleksja została z mojej książki.
Równie dobrze papieżem polskiej patodeweloperki mógłby być Piotr Misztal. Zasłynął tym, że kiedy władze Łodzi nie pozwoliły mu wybudować przy ulicy Piotrkowskiej wyższego budynku, zaczął stawiać tam sławojki i groził wypasaniem świń. I to niekoniecznie są działania bezprawne. Co pokazuje katastrofę, jaką jest puszczanie polityki mieszkaniowej na rympał.
Gdyby ktoś mnie zapytał, kto jest najgorszą firmą deweloperską w Polsce, to nie odpowiem. Z dwóch względów. Po pierwsze, nie chcę mieć pozwu. Po drugie, wcale nie jest powiedziane, że ktoś, kto wybudował najgorsze osiedle, nie zbudował też całkiem niezłego.
Mówisz: cwaniacy. A ktoś inny powie: sprawni biznesmeni, nakręcają polską gospodarkę.
Ja myślę, że sprawny biznesmen i cwaniak to synonimy. I co to znaczy nakręcać gospodarkę? Czy mowa tylko o wskaźnikach wzrostu gospodarczego? Ekonomia jest nauką zakorzenioną społecznie i czymś bardziej złożonym niż wykresy czy matematyczne równania. PKB nie jest miarą, która mówi o tym, jak się żyje ludziom.
Dyrektorskie stanowisko w J.W. Construction piastował Radosław Majdan. W deweloperkę weszła też Ewa Chodakowska.
Bo to jedna z lepszych lokat kapitału. Polska dla posiadaczy nieruchomości to raj podatkowy – tak małe są koszty ich utrzymania. Przypadki celebrytów łatwiej nagłośnić, ale nie są największymi graczami. Jeśli ktoś zarabia setki tysięcy złotych rocznie i nie inwestuje w nieruchomości, to jest lekkomyślny.
Wróćmy do pytania: kto jest winny patodeweloperki?
Przede wszystkim państwo, które zostawiło tyle dziur, że można w nie wnikać z patodeweloperką. To nie jest jeden zły. Wojciechowski czy Misztal są tylko symbolami. Nie da się za pomocą jednej teorii spiskowej wyjaśnić problemu mieszkalnictwa w Polsce: że to deweloperzy z bankami wszystkim rządzą, a reszta chodzi na ich pasku.
À propos banków, piszesz, że spory udział w rodzeniu się polskiej patodeweloperki miał uruchomiony w 1995 roku kredyt Alicja – "rozsądny, elastyczny, tani, który mógł zostać spłacony w 11–18 lat".
Kredyt Alicja był precedensem. Jako pierwszy pokazał to, co powtórzyło się i przy kredytach frankowych, i tych złotowych, opartych na wskaźniku WIBOR. Że własność prywatna, która kojarzy się ludziom jako coś pewniejszego, jest pewna tylko w przypadku osób kupujących za gotówkę. Jak kupujesz na kredyt, to nie ma mowy o pewności. Ludzie brali kredyt Alicja i nie mieli pojęcia, ile realnie będą musieli spłacić. Bardzo mało Polaków rozumiało, co może się z tym kredytem stać na przestrzeni lat. Zresztą do dzisiaj ludzie tego nie rozumieją.
Gdy brałam kredyt lata temu, na pewno nie wiedziałam wielu rzeczy.
Ja brałem kredyt hipoteczny w 2018 roku. Skorzystaliśmy z usług doradczyni kredytowej. Poprosiłem ją o symulację rat w przypadku wzrostu stóp o pięć punktów. Pomyślałem o tym, bo zajmuję się zawodowo polityką mieszkaniową i mam doktorat na SGH.
Miałeś kompetencje, by zdawać sobie sprawę z możliwego czarnego scenariusza.
Wychodziłem z założenia, że świat jest za mało stabilny, żeby przez 25 lat, na które zaciągam kredyt, nic się nie zmieniło. Nawet jeśli spłacę go wcześniej, rata musi wzrosnąć.
Wciąż masz ten kredyt?
Tak i staram się go nadpłacać tyle, ile tylko jestem w stanie.
Ja czasem chciałabym sprzedać swoje mieszkanie i nie mieć kredytu, ale powstrzymuje mnie myśl, że w tych niepewnych czasach mogę już nie mieć innego mieszkania.
Możliwe, że w ogóle nie powinnaś mieć mieszkania na kredyt, tylko wynajmować.
Oczywiście można mówić: "ach, ci głupi Polacy i Polki, czemu oni decydują się na tę własność?". To jest jakaś peryferyjna część polskiej mentalności. Przecież ludzie na Zachodzie, gdzie wszystko jest lepsze – oczywiście mocno ironizuję – są bardziej dojrzali i wynajmują. Tylko że tego typu pouczenia pomijają jeden kontekst: kupowanie mieszkań w Polsce, również za drogich i przez osoby, które nie powinny się na to decydować, jest jednak jakoś racjonalne, gdy rynek najmu jest mały i niestabilny.
Ano właśnie. Nikt nie chce być bezdomny. A bezdomność – zgodnie z definicją, którą podajesz w książce – to nie tylko życie na ulicy, lecz także między innymi brak umowy najmu czy życie w substandardowych warunkach. Czyli wielu z nas jest w jakimś sensie bezdomnych.
W bezdomności możemy wyróżnić znaczenie wąskie i szerokie. W znaczeniu wąskim bezdomny żyje na ulicy. W szerszym chodzi o złej jakości mieszkania, niepewność. Tak, możemy powiedzieć, że Polska jest krajem ludzi bezdomnych w sensie szerokim. Mało osób ma dla siebie 40 mkw. i po 20 mkw. na każdą kolejną osobę, co eksperci definiują jako to, jak powinniśmy mieszkać. Im większy odjazd od poziomu "rodzina z dwójką dzieci ma 100 m", tym bardziej mowa o ciasnocie. Ile czteroosobowych rodzin w polskich miastach może się pochwalić czymś takim? W Warszawie to już klasa wyższa. Stumetrowe mieszkanie to prawie półtora miliona. Kogo na to stać? Farciarzy, garstkę milionerów i nierzadko kogoś, kto coś takiego odziedziczył.
Luka czynszowa wzrasta. Zaraz to nie będzie wybór między mieszkaniem w warunkach godnych a bezdomnością w rozumieniu szerokim, tylko faktycznie życiem na ulicy. Najem w Polsce będzie się rozwijać, bo musi. Alternatywą jest jeszcze większa ciasnota i gniazdownictwo.
Dziury w jezdni nas wkurzają, ale dziury w ziemi mniej. Co może sprawić, że zapytamy: "gdzie jest, do cholery, ta polityka mieszkaniowa?!".
Narasta rozdźwięk między tym, co myślimy o mieszkaniach, i ile one kosztują. Większość z nas wciąż uważa, że wyrazem dojrzałości jest posiadanie aktu notarialnego, bo inaczej jesteś lekkomyślna. Ale nie da się bezboleśnie kupić mieszkania po kilkanaście tysięcy złotych za metr kwadratowy za polskie pensje. Fakt, że w ogóle rozmawiamy o tym, że trzeba się nauczyć najmu, jest krokiem w dobrym kierunku.
Moja babcia kiedyś powiedziała mi z samorefleksyjnym rozbawieniem, że kiedy tuż po II wojnie światowej wybierała sobie zawód, postawiła na krawcową, bo ludzie zawsze będą kupować ubrania. Dziś ubrania szyją fabryki w Azji. Rzeczy niewyobrażalne są możliwe. Nie wierzmy w to, że nasze miasta będą po wsze czasy budowane wyłącznie przez deweloperów, że każdy musi mieć kredyt i że centra miast będą zawsze zastawione samochodami.
Łukasz Drozda. Rocznik 1990. Politolog i urbanista, doktor nauk o polityce publicznej. Adiunkt na Wydziale Stosowanych Nauk Społecznych i Resocjalizacji UW oraz wykładowca w School of Ideas Uniwersytetu SWPS. Autor kilku książek.
Paulina Dudek. Dziennikarka, redaktorka, twórczyni cyklu mikroreportaży wideo "Zwykli Niezwykli" i współautorka "Pomocnika dla rodziców i opiekunów nastolatków". Nagrodzona Grand Video Awards, nominowana do Grand Press. Kontakt: paulina.dudek@agora.pl.
