Weekend Gazeta.pl zaprasza do rozmowy o pieniądzach. Bez warszawocentryzmu, bez wstydu, bez tezy. W cyklu "Po prostu pieniądze" Anna Kalita pyta nie tylko o oszczędności, kredyty, lecz także o wydatki na edukację i o skrajne ubóstwo.
Czy posiadanie nieruchomości na wynajem się opłaca, czy może w dzisiejszych czasach jest to tak ryzykowny i stresogenny biznes, że gra nie jest warta świeczki?
To jest bardzo dobry oraz bardzo stabilny biznes. Mam klientów, którzy są w wieku emerytalnym, mają cztery mieszkania czy pięć mieszkań i z wynajmu mają dodatkowe kilkanaście tysięcy złotych miesięcznie.
Działa na wyobraźnię, jednak nie dalej niż wczoraj rozmawiałam z koleżanką, która narzekała: "Kobieta uporczywie nie płaciła czynszu, a ja nie mogłam sobie z tą sytuacją poradzić". Większość osób mówi wprost: lokatora nie da się wyrzucić – koszmarne słowo, bo przecież mówimy o ludziach – niemniej problem jest poważny i złożony. Załóżmy, że nasi czytelnicy właśnie zainwestowali w mieszkanie. Zechce pani bezpiecznie przeprowadzić ich przez proces wynajmu?
Bardzo chętnie.
Niektórzy, by nie płacić podatku, nie podpisują umów wcale.
Bardzo rzadko, jednak spotykam osoby, które mają takie pomysły. Zawsze zadaję im pytanie: a co w sytuacji, kiedy lokator nie będzie płacił i będziecie chcieli, żeby się wyprowadził? Co, jeśli zdewastuje mieszkanie? Z czym pójdziecie do sądu, skoro nie będziecie mieli protokołu zdawczo-odbiorczego?
Jednak ludzie są zawsze najbardziej zaskoczeni, kiedy uświadamiam im, że gdy postępują w ten sposób, zawierają ustną umowę najmu, i to w dodatku najbardziej dla siebie niekorzystną. Jeśli pieniądze za najem wpływają na konto bankowe, w świetle prawa zostaje zawarta umowa na czas nieokreślony z trzymiesięcznym wypowiedzeniem.
Dodatkowo popełniamy wykroczenie skarbowe. Grozi nam grzywna, która może sięgnąć około 60 tys. zł.
A zatem musimy podpisać umowę. Jaką?
W zdecydowanej większości przypadków dla właściciela optymalna jest umowa najmu okazjonalnego, dlatego że wyłącza większość zapisów Ustawy o ochronie praw lokatorów...
Która chroni – nie wszystkich, do czego dojdziemy – przed eksmisjami na bruk. W ostatnich latach w efekcie działań czyścicieli kamienic prawo obejmowało lokatorów coraz większą ochroną.
Kodeks karny zakazuje naruszania miru domowego czy odcinania lokatorom gazu, prądu, wody.
Czyli nękania. Wszystkim nam było żal bezbronnych ludzi, którzy całe życie mieszkali w kamienicach, które – często w kontrowersyjnych okolicznościach – odzyskiwali właściciele, po czym żądali horrendalnych czynszów, a na mieszkańców nasyłali osiłków. Jednak my dziś omawiamy inną sytuację: nie jesteśmy kamieniczniczkami i nikogo nie mamy zamiaru wyzyskiwać. To siebie chcemy chronić.
Od lat dzieją się tragedie. Ludzie spłacają kredyty za swoje mieszkania, a mieszkający w nich lokatorzy postanawiają ot tak nie płacić czynszu. W świetle prawa – przy zwykłej umowie najmu – nic nie można z tym zrobić, dopóki sąd nie zdecyduje, czy należy się im mieszkanie socjalne, a jeżeli się należy – póki gmina tego lokalu nie przyzna. Dopiero wtedy można dokonać eksmisji.
W Krakowie lokator nie płacił czynszu oraz innych opłat przez sześć i pół roku. Eksmisję zasądzono kilka lat temu, ale ponieważ gmina nie ma dla niego lokalu socjalnego, mieszkałby, bez płacenia, do dziś. Właściciel pozbył się go tylko dlatego, że… został aresztowany, a następnie trafił do więzienia. Pozostawił po sobie kompletnie zdewastowane mieszkanie oraz długi sięgające 320 tys. zł.
Agata Ikonowicz twierdzi, że gdy lokator ma prawo do lokalu socjalnego, a gmina nie jest w stanie go wskazać, właściciel może się domagać rekompensaty.
Miasto ustala, jakie są najniższe stawki wynajmu na wolnym rynku, po czym wypłaca pieniądze. Ale tylko przez pół roku. Prawo absolutnie nie rozwiązuje problemu.
A ja, po 17 latach w branży, przestrzegam: nieuczciwi lokatorzy to nie zawsze są osoby, które każdy z nas instynktownie by podejrzewał. To bywają "normalni, porządni ludzie".
Kolejna historia: państwo mają sześcioro dzieci i postanowili przeprowadzić się do większego mieszkania, na parterze. Żeby dzieci miały ogródek. Swoje mieszkanie zaoferowali do wynajmu. Zgłosiło się małżeństwo. To nie byli "ludzie z internetu", ale z ich osiedla. Sąsiedzi sąsiadów. Można powiedzieć: z polecenia.
Zgaduję, że podpisano umowę na czas nieokreślony?
Nie. Najem okazjonalny.
Przez rok nie było żadnych problemów, a gdy umowa wygasła, podpisano aneks na czas nieokreślony, bo przecież już się znali. Wtedy najemcy momentalnie przestali płacić czynsz.
Minął rok. Zaległości wynoszą kilkanaście tysięcy złotych. Od właścicieli usłyszałam: "Strasznie nam wstyd, że daliśmy się naciąć jak dzieci". To nie im powinno być wstyd, tylko lokatorom, którzy postanowili żyć na cudzy koszt.
A zatem nie podpisujemy umów na czas nieokreślony. Z formalnego punktu widzenia co jeszcze musimy wiedzieć?
Że umowa musi zostać do dwóch tygodni zgłoszona do urzędu skarbowego. W przeciwnym razie jest nieważna. Dla nas, jako dla właścicielek, kluczowe są trzy załączniki: po pierwsze, lokator poddaje się rygorowi egzekucji, czyli poświadcza, że się z lokalu wyprowadzi. Ten dokument musi być poświadczony notarialnie. W drugim załączniku oświadcza, że może przeprowadzić się pod konkretny adres, natomiast w trzecim dokumencie właściciele tego lokalu poświadczają, że przyjmą go pod swój dach.
Z tymi wszystkimi papierami czułabym się w pełni zabezpieczona.
A ja bym poszła dalej. Poprosiłabym o księgę wieczystą tejże nieruchomości i potwierdziła, czy wskazana osoba jest jej właścicielem. A jeśli okazałoby się, że właścicieli jest kilku, poprosiłabym o zaświadczenie wszystkich.
W umowie zawarłabym również klauzulę, że gdyby okoliczności się zmieniły i lokator nie mógłby się do tej nieruchomości przeprowadzić – bo np. po śmierci babci ciotka nie wyrażałaby zgody, by przyjąć go pod swój dach – to w ciągu 21 dni ma on obowiązek wskazać nowy adres. A jeśli tego nie zrobi, umowa może zostać wypowiedziana.
A kiedy umowa wygasa, podpisujemy po prostu kolejną?
Podpisujemy aneks, ale uwaga – zgodnie z nowelizacją Kodeksu cywilnego załączniki muszą być dostarczone jeszcze raz. Stare nie obowiązują.
Umowę podpisujemy u notariusza?
Nie. To może być umowa cywilnoprawna.
Od tych wszystkich aneksów i załączników można dostać zawrotu głowy, ale rozumiem, że tylko w ten sposób będziemy w pełni zabezpieczone.
Będziemy miały możliwość łatwiejszej, szybszej eksmisji w razie, gdybyśmy miały do czynienia z nieuczciwym lokatorem.
W ten sposób dochodzimy do najważniejszej kwestii: podjęcia decyzji, komu wynajmiemy mieszkanie, a komu odmówimy. Wystarczy kilka chwil, a ja już wiem, czy to będzie dobry najemca. Wyczuwam problemy "po jednej nutce". (śmiech)
Zamieniam się w słuch!
Już sposób przedstawienia się i ton rozmowy bardzo dużo mówi o człowieku. Niby to są niuanse, ale jeśli np. osoba jest chaotyczna i odnosimy wrażenie, że miesza się w opowieści, już powinna się nam zapalić czerwona lampka. Zawsze ufajmy intuicji!
Bardzo często po czasie słyszę: "Ech, w sumie to od samego początku ten człowiek mi się nie podobał".
Właściciele mieszkań wstydzą się prowadzić rozmowy. Wielokrotnie słyszałam: "Nie wiedziałam, że mogłam zapytać lokatorów, gdzie pracują, bo cóż mnie to obchodzi". Jak to?! Przecież wpuszczamy obce osoby do swojego dobytku. Często do dorobku całego życia!
Kogo należy podejrzewać, że nie będzie płacić czynszu? Osoby, która nie ma stałej pracy?
Ja bym nie odrzucała takich kandydatów.
Proszę bardzo: małżeństwo wraca do kraju po wielu latach życia w Anglii. Czym się państwo zajmowali? Żona pracowała w sklepie, ja handlowałem samochodami. W ramach własnej działalności czy u kogoś? Dociekliwość wcale nie jest niegrzeczna. Jeśli osoba nie ma nic na sumieniu, odpowie: pracowałem dla tej i tej firmy, proszę zobaczyć, na ich stronie internetowej wisi jeszcze moje zdjęcie.
Państwo nie mają jeszcze pracy w Polsce, bo przecież dopiero wrócili, ale mają odłożone pieniądze na rok czynszu. Jeśli budzą nasze zaufanie, wcale nie musimy ich skreślać, tylko np. zabezpieczamy się dodatkowo nie miesięczną, ale dwumiesięczną kaucją.
A czy mówimy: szanowni państwo, proszę pokazać wyciąg z konta, na którym są odłożone funty na roczny czynsz?
Ostatnio jest taka praktyka. Szczególnie Ukraińcy sami proponują, że pokażą wyciąg z konta, żeby się uwiarygodnić. Jednak prawda jest taka, że on niekoniecznie dużo nam mówi.
No tak, przecież nie wiemy, jakie ten człowiek ma zobowiązania. Dziś pieniądze są, a jutro może być połowa albo i mniej.
Najważniejsza jest rozmowa! Musimy przede wszystkim wyczuć osobę. Człowiek może mieć bajońskie dochody, ale co z tego, jeśli będzie nam uprzykrzał życie do granic możliwości i dzwonić o 23 z żądaniem natychmiastowej naprawy jakiegoś urządzenia czy wymiany uszczelki?
Oczywiście, że podstawą jest wypłacalność. Zawsze zaczynamy od pytania: "czym się państwo zajmują?". A odpowiedź weryfikujemy. "Mąż pracuje w urzędzie skarbowym". A więc Google powinno to potwierdzić. Proszę bardzo: pan jest młodszym czy starszym inspektorem.
Ale bywa i tak, że Google powiedziało, że osoba jest ścigana listem gończym. Weryfikacja to podstawa.
Powiedzmy, że zweryfikowałyśmy pana pozytywnie, jako inspektora w skarbówce. Porządny zawód. Budzi zaufanie.
Nie tak szybko! Sam fakt, że ktoś ma solidną pracę, nie daje gwarancji, że będzie dobrym lokatorem. Znam historię policjantki, która uporczywie nie płaciła czynszu oraz zdewastowała mieszkanie, zanim – po wielu miesiącach – je porzuciła. Dosłownie. Klucze wrzuciła do skrzynki na listy.
Bardzo dobrze, jeśli ktoś ten "solidny zawód" wykonuje – możemy poprosić o umowę o pracę do wglądu – ale przyglądamy się człowiekowi dalej. Jak się zachowuje? Czy ogląda mieszkanie ze wszystkich stron, czy od progu stwierdza: "dobra, może być".
To jest podejrzane. Podejrzane jest, jeśli ktoś mówi: potrzebuję się natychmiast wprowadzić. A dlaczego? Bo się pokłóciłem z partnerką. A jeśli jutro się z nią pogodzi? Skoro tak impulsywnie podejmuje decyzje, można się obawiać, że nagle zerwie umowę, porzuci mieszkanie.
Wiele mówi oczywiście prezencja. Któregoś razu umowę o najem przyszedł podpisać pan, który na butach miał zaschłe błoto. Był niechlujnie ubrany, niedogolony, jednak w oczy najbardziej rzucały się te ubłocone buty.
Powiedziałam właścicielowi – a mieszkanie miał piękne – że jest duże ryzyko, że taki lokator nie będzie utrzymywał porządku. On na to: "Pani Aniu, nie możemy człowieka dyskwalifikować ze względu na brudne buty!".
Umowę podpisał, mimo że tego nie rekomendowałam. Po roku zadzwonił i powiedział tak: "Kiedy się wyprowadził i wszedłem do mieszkania, popłakałem się".
Z czasów studenckich pamiętam, że właściciele bali się nas jak ognia: że będziemy ciągle imprezować, że mieszkanie zapuścimy.
Dziś to jest bardzo wdzięczna grupa najemców! Studenci szukają ciszy i spokoju. Ci, którym zależy na imprezowaniu, celują w akademiki lub wynajmują mieszkania po sześć–osiem osób. Natomiast ci, którzy szukają w dwie–cztery osoby, są to osoby, które się uczą.
Właściciele boją się nie studentów, ale młodych ludzi, którzy przyjeżdżają luksusowymi samochodami. Oczywiście nie zawsze. Kiedy wynająć dom przyjechał Budda – o którym cała Polska wie, że jest zarabiającym bardzo dobre pieniądze youtuberem – podpisaliśmy umowę bez obaw.
Intuicja nas nie zawiodła: bardzo fajny człowiek, który okazał się też bardzo solidnym lokatorem.
A jeśli młody człowiek nie jest znanym youtuberem milionerem, dlaczego budzi obawy, że podjeżdża luksusowym autem?
Ponieważ istnieje obawa, że jest dzieckiem bogatych rodziców, które wszystko w życiu dostało na tacy i niczego nie szanuje.
Słuszna to obawa?
Zdarzył się lokator, który zgasił papierosa na przepięknej drewnianej podłodze. "I co z tego?" Dla niego to "żaden problem", bo żadne zasady go nie obowiązują.
Ale można się przecież zabezpieczyć przed taką ewentualnością wyższą kaucją, a umowę obwarować szczegółowymi zapisami, które pozwolą ją bardzo szybko wypowiedzieć.
Jestem za dawaniem ludziom szans. Na starcie nikogo nie wykluczam.
Przyszła do mnie kobieta, która samotnie wychowywała dwoje dzieci. Cała Polska znała jej historię: pijany mąż próbował ją zadźgać, trafił na 10 lat do więzienia, po czym teść kazał jej się wyprowadzić z domu pod Krakowem, gdzie wszyscy mieszkali. "Nie wiem, czy pani w ogóle będzie chciała ze mną rozmawiać", powiedziała.
Ponieważ to jest przypadek, którego wszyscy się boją. "W żadnym razie nie wynajmuj samotnej matce, bo nigdy jej nie eksmitujesz!" – fora internetowe są pełne takich rad.
Taka jest powszechna obawa. Prawo mówi, że kobiety w ciąży, dzieci, osoby starsze oraz schorowane znajdują się pod szczególną ochroną państwa, w związku z czym sąd nie może orzec eksmisji bez przydziału lokalu socjalnego.
Mamy jasność sprawy? Wiemy, czym się różni wynajem zdrowemu panu, który ma 40 lat, a kobiecie w ciąży?
Panu, kiedy przestanie płacić czynsz, sąd nie musi orzec prawa do lokalu socjalnego, bo jest w stanie na wynajem zarobić. "Cześć, gościu!" Ale weźmy dzieci: nawet jeśli ich mama jest "leserką" i postanowiła żyć na koszt właściciela mieszkania, to nie jest wina dzieci. Muszą mieć gdzie mieszkać. Mieszkanie socjalne musi być.
Dokładnie tak. Brawo!
Całym sercem się z tym zgadzam i cieszę się, że mamy takie prawo, ale faktem jest, że w rezultacie właściciele mieszkań odmawiają wynajmu. "Ja nie jestem opieka społeczna" – napisał jeden z czytelników pod moim wywiadem o komornikach.
A ja zawsze mówię: sprawdźmy, co to za osoba. Wszystkie samodzielne matki, którym wynajęłam mieszkania, pracują i w pierwszej kolejności przynoszą czynsz. To świetnie zorganizowane, sumienne i solidne osoby. Kiedy one i ich dzieci znajdują się w sytuacji, że nagle nie mają gdzie mieszkać, ktoś musi dać im szansę.
Sama kilkanaście lat temu byłam w takim położeniu. Chwilę wcześniej mieszkaliśmy w domu z basenem, a nagle okazało się, że dach nad głową tracimy za długi, mąż znika, a ja zostaję sama z trójką dzieci.
Zaniemówiłam. Pani jest kwintesencją słowa "bizneswoman"…
Ale wtedy dowiedziałam się, że mąż zadłużył firmę na pół miliona złotych. Zostałam z długiem i kilkunastoma komornikami na plecach. Straciłam wszystko. Nawet moje złoto zastawił do lombardu.
Dopiero zaczynałam pracę w nieruchomościach. Zarabiałam małe pieniądze.
Jak udało się pani wynająć mieszkanie?
Poręczyła za mnie koleżanka. W pierwszym okresie nie płaciłam ZUS-u, bo potrzebowałam tych 1200 zł na czynsz.
Być może dlatego nikogo nigdy na starcie nie przekreślam. Wspomniana matka z dziećmi, którą teść wyprosił z domu – właścicielka mieszkania powiedziała: "Nie zaryzykuję", na co ja: "Biorę to na siebie. Ja za tą dziewczynę ręczę".
Po roku właścicielka dzwoni i mówi: "Jeszcze nigdy nie miałam tak dobrej lokatorki!". Mało tego! Mieszkanie obok zajmowała córka właścicielki mieszkania. Kobiety się zaprzyjaźniły, a ich dzieci wręcz pokochały. Spotykały się regularnie, wspólnie gotowały, zaprzyjaźniły.
Piękna historia, prawda?
Przepiękna.
A tak łatwo byłoby przekreślić kobietę.
Na koniec proszę powiedzieć, czy umowy na czas nieokreślony nie rekomenduje pani w żadnym wypadku?
Jeśli najemca jest z korporacji, wtedy tak. Taki człowiek przeszedł przez gęste sito. Jeśli pracodawca inwestuje pieniądze, by go relokować, to wcześniej sprawdził go z każdej strony. Prawdopodobieństwo, że taki człowiek nie będzie płacił czynszu, jest znikome.
Jednak nie twierdzę, że ryzyka nie ma w ogóle.
W każdej sytuacji polecam działanie prewencyjne aniżeli później rozwiązywanie skutków niefrasobliwych decyzji. Nie wynajmujemy mieszkania na hurra. Nie podpisujemy umów, które "ściągnęliśmy z internetu"! Przygotowujemy własną wersję, w której zabezpieczamy się na wszelkie możliwe sposoby.
No i nigdy nie godzimy się na prośbę: "A może rozbije mi pani kaucję na raty?". Szanowny panie, jeszcze pan nie zamieszkał, a już pana nie stać na kaucję?!
Jeśli zapala się nam czerwona lampka – idziemy za intuicją.
Wpuszczamy przecież do własnego domu obcego człowieka; wiemy, że więcej praw będzie miał on, jako lokator, niż my, jako właściciele.
Wynająć mieszkanie, przekazać klucze jest bardzo łatwo, ale nam chodzi o to, żeby na końcu tej drogi wszystko odbyło się równie bezproblemowo.
Weekend może być codziennie - najlepsze reportaże, rozmowy, inspiracje >>
Anna Kucharska. Ekspertka rynku nieruchomości. W branży od 17 lat. Pośredniczy w transakcjach na terenie całego kraju – zrealizowała ich przeszło półtora tysiąca. Szkoli pośredników nieruchomości. Wiedzą dzieli się m.in. na YouTube. Kontakt: https://annakucharska.com.pl.
Anna Kalita. Absolwentka politologii na Uniwersytecie Wrocławskim. Dziennikarka. W 2016 r. otrzymała honorowe wyróżnienie Festiwalu Sztuki Faktu oraz została nominowana do Grand Press w kategorii dziennikarstwo śledcze za wyemitowany w programie TVN "UWAGA!" materiał "Tu nie ma sprawiedliwości", o krzywdzie chorych na alzheimera podopiecznych domu opieki, a w 2019 r. do Nagrody Newsweeka im. Teresy Torańskiej za teksty o handlu noworodkami w PRL, które ukazały się w Weekend.gazeta.pl. Fascynują ją ludzie i ich historie oraz praca, która pozwala jej te historie opowiadać. Kontakt do autorki: anna.kalita@agora.pl.