Znajoma odkryła, że mieszka w patodeweloperce. Sądziła, że umie ją rozpoznać, bo artykułów o mieszkaniowych absurdach jest obecnie mnóstwo. Aż tu na jednej z grup zbierających patodeweloperkowe przykłady znalazła mieszkanie niemal identyczne jak to, które wynajmuje.
I tu pojawia się pytanie: czy wcześniej w tym mieszkaniu mieszkało jej się dobrze, a odkrycie to popsuło? Patodeweloperka to określenie, które opisuje przykłady bardzo złej mieszkaniówki. I dobrze, że powstało, tylko że... my nie mamy w Polsce norm dobrej mieszkaniówki. Od 2018 roku polskie prawo mówi, że mieszkanie musi mieć minimum 25 metrów kwadratowych powierzchni użytkowej, ustala minimalną szerokość korytarza i minimalny czas nasłonecznienia. I tyle.
Mieszkanie jest sprawą indywidualną. Ktoś woli małe, ktoś duże, ktoś jeden większy pokój, ktoś pięć malutkich, jeden mniej doświetlone, inny bardziej. To, co dla jednej osoby jest patodeweloperką, dla drugiej będzie superwygodne.
Złe jest to, co sprawia, że musimy mieszkać w mieszkaniu, które nam nie odpowiada.
Ale przecież są w mieszkaniach rzeczy obiektywnie złe.
Pewne rzeczy mogą sprawiać, że mieszkanie będzie mniej funkcjonalne, urządzenie go okaże się trudniejsze. Dla mnie to brak kątów prostych, nieforemność pokoi, wystające elementy konstrukcyjne, na przykład kominy w kuchni. Czyli wszystko to, czego możemy nie zauważyć, kupując nowe mieszkanie, które w momencie transakcji widzimy tylko na planach.
Ale wyobrażam sobie też, że ktoś postawi w tym ostrym kącie roślinę i będzie zadowolony. A jeśli nie musi mieć kuchni z Ikei, tylko może ją zrobić na wymiar, to i komin mu nie będzie przeszkadzał.
Najłatwiej się rozmawia o krzywych kątach i za długich korytarzach, ale problem z patodeweloperką leży gdzie indziej.
Gdzie?
Złe jest to, że bywamy wprowadzani w błąd. Deweloper pokazuje, jak cudownie ustawne jest mieszkanie, a tymczasem wszystkie meble i sprzęty na rzucie są pomniejszone o 15 proc.
Złe są absurdalne ceny, które sprawiają, że w Polsce zwykłych ludzi nie stać na mieszkanie.
A najgorsze jest to, że mieszkanie przestało pełnić swoją podstawową funkcję, stało się wyłącznie towarem.
Poruszyła pani dużo wątków, więc omówmy je po kolei. Widziałam reklamę "kameralnych 21 mkw.". To nie są mieszkania?
Według prawa budowlanego nie.
To co to jest?
Nie wiem, jak deweloper to nazwał. Może "apartamenty"?
A jeśli nazwał lokal 21-metrowy apartamentem, a nie mieszkaniem, to już może go sprzedać jako miejsce, w którym ktoś będzie spał, jadł, żył po prostu?
Tak. Sprzedaje je wtedy jako lokal usługowy, udział w obiekcie hotelowym lub jeszcze jakoś ciekawie obchodzi tę kwestię. To, że następnie ktoś w tym lokalu zamieszka, z punktu prawnego nie stanowi już problemu – przy zameldowaniu nikt nie sprawdza wielkości czy wyposażenia.
Dla mnie to absurd. Idźmy dalej. Powiedziała pani o przeskalowanych rzutach. To jest chyba oszustwo?
Tak, bo rzut jest reklamą, a nie można reklamować rzeczy niezgodnie z prawdą. To pewnie punkt wyjścia do zgłoszenia sprawy do Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, ale powiem szczerze, nie słyszałam jeszcze, żeby ktoś szedł tą drogą.
A ja słyszałam nieraz, że ściany działowe w nowych mieszkaniach są wstawiane byle jak, bo robią to studenci na stażu. To prawda czy miejska legenda?
Z tym jest różnie, ale nie uogólniajmy. Po pierwsze, studenci czasem mają więcej zapału niż zblazowany architekt z większym doświadczeniem.
A po drugie – i to jest według mnie prawdziwym problemem – dziś wszystkie nowe mieszkania projektuje się, a właściwie produkuje się, licząc tylko PUM, czyli powierzchnię użytkową mieszkalną. I z tego wynikają najbardziej skrajne przykłady patodeweloperek. Nie z niewiedzy architektów, którzy zwykle jednak wiedzą, jak wygląda wygodne mieszkanie.
Tu znowu nie można uogólniać, znam dużo przykładów dobrej mieszkaniówki. Ale te najbardziej masowe inwestycje projektuje się dziś w Excelu.
Przychodzi deweloper do architekta czy architektki i mówi: mam taką i taką działkę, chcę, żeby z tego było tyle i tyle metrów kwadratowych na sprzedaż, zrób mi to?
Tak. Właściwie od tego zaczyna się całe projektowanie.
A nie od fajnego projektu budynku?
Koncepcja budynku, często bardzo dobra, to punkt wyjścia. Ale od razu się ją przelicza: ma być tyle metrów użytkowych, tyle komunikacyjnych, tyle miejsc parkingowych itd. Potem się dogęszcza, podwyższa i wymyśla, jak obejść obowiązujące ograniczenia.
I tak właśnie powstają różne resztkowe mieszkania po skosie czy mieszkania z absurdalnie długim korytarzem. Każdą powierzchnię trzeba zagospodarować, w tym przestrzenie, które powinny być zaprojektowane jako wspólne: wózkownia czy hall. Ich nie ma, są za to "kiksowe" mieszkania. Zwykle jedno na piętrze.
Oglądałam niedawno dwupoziomowe mieszkanie o powierzchni 60 mkw. Na zdjęciach wyglądało świetnie. Na żywo okazało się, że nie da się w nim obrócić i nie uderzyć łokciem w którąś ze ścian. Pomyślałam, że to jest mieszkanie z resztek budynku.
No tak. I jestem sobie w stanie wyobrazić, że ktoś dałby radę fajnie je urządzić, ale powinien móc kupić je z rabatem. Takich resztek na rynku zawsze trochę zostaje, na przykład strychów. Znajdują nabywców, bo nie ma alternatyw. Gdyby były, to wszystko w porządku, można mieszkać z wyboru w dziwnym mieszkaniu.
Ale przecież ja mogę nie kupować tego mieszkania z resztek, tylko jakieś inne.
Może tak, a może nie. Mamy teraz niesamowity przerost popytu mieszkań nad podażą – właśnie dlatego, że mieszkania kupuje się jako inwestycję, nie tylko jako miejsce do życia. To jest rynek dewelopera, nie klienta. Nie znam inwestycji, które się teraz nie sprzedają. Raczej znikają na etapie rysunków i dziur w ziemi.
Ale naprawdę tak niewiele się buduje? W mojej dzielnicy mieszkaniówka wyrasta jak grzyby po deszczu.
W Warszawie jeszcze do niedawna budowało się bardzo dużo. Ale teraz, jak mówią mi architekci, wydawanie pozwoleń w stolicy jest ograniczane, bo trwają prace nad studium, czyli de facto nad przyszłym kształtem miasta. Może my tych ograniczeń jeszcze nie widzimy, bo dotyczą przyszłych budów. A inwestorzy zawsze patrzą daleko, w dłuższej perspektywie.
Ciekawe, co pani mówi. Zimą uczestniczyłam w spotkaniu online mieszkańców z urzędnikami à propos planu miejscowego mojej dzielnicy. I konkluzja tego długiego i bardzo męczącego spotkania była taka, że choć plan miejscowy nam, mieszkańcom, się nie podoba, to nie powinniśmy go wstrzymywać, bo będzie jeszcze gorzej. Na przykład zamiast parku w kiepskim miejscu w ogóle go nie będzie, bo deweloper postawi tam kolejny blok. Poczułam się postawiona pod ścianą.
To jest bardzo skomplikowana sprawa. W teorii planowanie miejscowe nie powinno dopuszczać takich scenariuszy. W praktyce nie dopuszcza tylko pod warunkiem, że plany miejscowe są bardzo szczegółowe, czyli nie mówią: tu jest teren mieszkaniowy, proszę zrobić drogę itd., tylko wyznaczają drogę konkretnie. A tak się praktycznie nie robi.
Dlaczego?
Po pierwsze, samo uchwalenie planu miejscowego trwa bardzo długo i jest drogie. A po drugie, urzędy są rozliczane z obszarów, które mają objęte planami miejscowymi. Więc zależy im na tym, żeby powstawały szybko, przez to rzadko wykonuje się je pod konkretne potrzeby. A jeżeli są bardzo ogólne, to w ich ramach można zrobić wszystko.
Można – czytaj: deweloper może?
To nie jest tak, że jeżeli nie ma planu miejscowego, to deweloper może zrobić wszystko. Zawsze musi wystąpić o warunki zabudowy. Ale jeżeli gmina ustali takie, które nie będą mu odpowiadać, to zaskarży je do sądu. I jest duża szansa, że wygra, bo wszystko zależy od tego, jak dobrego ma się prawnika. A jak kogoś stać, to ma bardzo dobrego. Urzędnicy nie wszystko mogą przewalczyć.
Dlaczego tak jest?
To wynika z polskiego spojrzenia na własność, która jest u nas całkowicie nienegocjowalna. Własność jest wyłącznie przywilejem, nie obowiązkiem. To nawet nie jest kwestia braku prawa, ile raczej czytania jego litery i ogólnie myślenia.
Powiedziała pani, że to polskie spojrzenie.
Tak, bo w zachodniej Europie, jeśli deweloper chce dostać pozwolenie na budowę, to musi stworzyć prowizje dla mieszkańców. Czyli wybudować fajny park albo część mieszkań oddać na mieszkania dostępne na wynajem. Takie, na których nikt nie zarabia.
Co to znaczy i gdzie tak jest?
Na przykład w Wiedniu, który od przeszło stu lat realizuje jedną z najbardziej ambitnych polityk mieszkaniowych w Europie. Każda inwestycja, na którą ma zostać wydane pozwolenie, jest wyłaniana w ramach czterofilarowego konkursu. Zgodę na budowę dostaje ten, kto przedstawi projekt o największych walorach architektonicznych, społecznych, ekonomicznych i ekologicznych. I on nie może sobie tego projektu wymienić na inny. To jest kwestia zupełnie odmiennej kultury budowania.
W Polsce o taką kulturę budowania walczymy. Bo wtedy relacje są inne, deweloper jest na innej pozycji. Wie, że musi się dogadać z miastem, bo inaczej po prostu pozwolenia na budowę nie dostanie. A u nas jeszcze w wielu miejscowościach pokutuje przekonanie, że jak my się nie zgodzimy na warunki dewelopera, to on pójdzie i wybuduje gdzie indziej.
A tak nie jest?
Tak było 20 lat temu. W tej chwili jak nie wybuduje jeden, to przyjdzie następny. Jest tak duży głód inwestowania w mieszkaniówkę, że chętny na pewno się znajdzie. Więc powinniśmy raczej tego myślenia zaprzestać.
Mówi pani, że w Wiedniu nie może sobie wymienić projektu na inny. A w Warszawie może? Zgłosić, że to będzie taki budynek, a potem się okazuje, że jest inny?
Potem są różne rodzaje projektów zastępczych. Tak było na przykład z Bliską Wolą Tower. Tam narożnik miał być zupełnie inny, a w trakcie budowy go zmieniono. Na Woli był plan miejscowy, ale widocznie dopuszczał taką intensywność zabudowy.
Wrócę do tego, że mieszkanie miałoby nie być towarem. Czym zatem?
Infrastrukturą. Zwykłą, miejską. Jak drogi, przedszkola i szpitale.
Nie możemy traktować mieszkania jak zwykłego towaru, bo od wszystkich innych dóbr na świecie odróżniają je dwie rzeczy: jest zarazem dobrem podstawowym, niezbędnym do życia i luksusowym. Buty, jedzenie, samochód – wszystko ma zupełnie inne relacje ceny do ważności. Bez lexusa czy mercedesa damy radę żyć. Jak ktoś chce mercedesa, to ma, ale za zgubiony kołpak zapłaci tysiąc złotych. Nie stać cię? Nie kupuj.
Ale nie możemy nikomu powiedzieć: jak cię nie stać na mieszkanie, to nie musisz go mieć. Bo każdy musi gdzieś mieszkać. A przecież prawie nikogo nie stać na mieszkanie! I to jest ten absurd, że najbardziej podstawowy produkt traktujemy jak najbardziej luksusowy.
Ale przecież właśnie tak mówimy: nie stać cię, to weź kredyt albo wynajmij.
Co najmniej 40 proc. polskiego społeczeństwa nie ma mieszkania po dziadkach ani wystarczającej na zakup gotówki, a zarabia zbyt mało, żeby wziąć kredyt, i zbyt dużo, żeby dostać mieszkanie komunalne. Te 40 proc. to jest tak zwana luka czynszowa, o której pisze Joanna Erbel w swojej książce "Poza własnością". Więcej dokładnych danych znaleźć można w publikacjach sygnowanych przez Fundację Habitat for Humanity, na przykład „Mieszkalnictwo w Polsce. Przyszłość najmu społecznego". Piszę o tym także w swojej książce "System do mieszkania".
Nasza stopa życiowa teoretycznie rośnie, ale znów: z danych GUS-u wynika, że przez pandemię 40 proc. zwykłych Polaków musiało ograniczyć wydatki.
Mamy spadek siły nabywczej Kowalskiego względem wzrostu siły nabywczej biznesu. Znajomi, którzy zajmują się konsultingiem i doradztwem podatkowym, mówili mi, że firmom, którym dobrze szło przed pandemią, w pandemii idzie jeszcze lepiej. Przedsiębiorca dzwoni do dewelopera i mówi: "Potrzebuję 50 mieszkań". I już 50 mieszkań znika z rynku. Mogą sobie stać puste. I tak się opłaca, bo ich wartość będzie rosła.
Zapytam przewrotnie: czy patodeweloperka to jest wina deweloperów?
A ja w ogóle nieprzewrotnie odpowiem: nie, patodeweloperka to nie jest wina deweloperów. Oczywiście deweloperom zależy na zysku, ale dopóki działają zgodnie z prawem, to im wolno. A znam bardzo wielu deweloperów, którym zależy również na jakości, starają się.
To teraz pytanie: gdzie leży problem?
Gdzie leży?
Właśnie w tym spojrzeniu na prawo własności. Niedostrzeganiu, że mieszkanie powinno być infrastrukturą. Ja ciągle mówię o tym, że mieszkanie jest ludzkim prawem, nie towarem, i to wszystkich wkurza, bo co to znaczy? Że państwo ma je rozdawać? Nie! Ale ma odpowiadać za to, żeby mieszkania były dostępne, porządne, w dobrych lokalizacjach. Płacimy podatki, z nich są utrzymywane drogi i wkurzamy się, gdy w drogach są dziury. Tak samo powinniśmy się wkurzać, że nie ma porządnych, ładnych, dostępnych dla ludzi mieszkań.
Ale wkurzamy się na deweloperów, że robią patodeweloperkę.
I to jest dziwne, bo wkurzamy się na zły towar. Nie ma zakazu sprzedawania brzydkich butów i tak samo nie ma zakazu sprzedawania brzydkich mieszkań. Mamy, co chcieliśmy. I dopóki nie zmienimy myślenia, będziemy mieć.
Bez szemrania przyjęliśmy tę logikę, że "nie masz pieniędzy, to nie masz mieszkania"?
Całkowicie. To mnie niesamowicie dziwi, bo przecież ta narracja istnieje dopiero od lat 90. Ale tak już ją sobie wdrukowaliśmy, że wyjście z niej jest supertrudne. Bardzo ciężko się o tym rozmawia, właściwie to są pierwsze lata, kiedy można przebąkiwać o mieszkaniach dostępnych czy prowizjach mieszkaniowych. Ale w powszechnym przekonaniu dalej jest tak, że jak nie masz kilkuset tysięcy na dach nad głową, to widocznie jesteś nieudacznikiem.
Z czego to wynika, że tak ciężko się o tym rozmawia? Z naszej historii?
Na pewno. Ale też taka jest dynamika kapitalizmu. Przekonuje nas, że musimy mieć swoje, nowe, lepsze i szybko. Myśleć o życiu w kategoriach zysku, wzrostu, posiadania.
Ale w Wiedniu też jest kapitalizm, a pani mówi, że tam jest inaczej.
Bo tam kapitalizm w mieszkaniówce jest bardzo mocno ograniczany. Nie ma myślenia, że wszystko wyreguluje wolny rynek. Nie, reguluje miasto. Nowoczesny Wiedeń został ufundowany na przekonaniu, że ani grunty, ani mieszkania nie mogą podlegać spekulacjom i że miasto nie może rozlewać się na przedmieścia. Od początku większość mieszkań budowały tam spółdzielnie, organizacje miejskie i instytucje typu non profit. Udaje się to utrzymać od tylu lat i nie bez powodu Wiedeń, któryś raz z rzędu wygrywa w rankingach na najlepsze miasto do życia. Więc da się, ale wszyscy muszą być do tego przekonani.
A my nie jesteśmy?
My wpadliśmy w pułapkę, bo wchodziliśmy z socjalizmu od razu w ostry kapitalizm. Od powojnia do lat 80. kapitalizm miał jeszcze ludzką twarz – wszechobecne były programy mieszkaniowe i programy pomocy socjalnej. A potem przyszli Margaret Thatcher i Ronald Reagan. Zaczęto mówić, że państwo nie ma żadnych pieniędzy, więc ludzie muszą sobie radzić sami. Programy wycofano, zaczął się proces deregulacji. Teraz, po 40 latach, Europa wraca do tego, że trzeba jednak bronić obywateli przed działaniami rynku.
Ale nie w Polsce?
W Warszawie ceny mieszkań doszły już do takiego punktu, że trudno, by rosły bardziej. W górę poszły ceny mieszkań w Gdańsku, Krakowie czy we Wrocławiu. I zaczynają rosnąć w mniejszych miastach: Rzeszowie, Bydgoszczy, Białymstoku. Tam będzie uciekał kapitał. I nikomu to nie przeszkadza.
Ważną rolę odegrało tu też zjawisko globalizacji. Kiedyś nieruchomości były lokalne. Dziś mieszkanie w Gliwicach kupuje ktoś z Warszawy albo Emiratów Arabskich. Na wynajem albo stoi puste, jeśli ma być tylko zabezpieczeniem kapitału. I my uważamy, że jak ktoś chce mieć 50 pustych mieszkań, to może mieć.
A na przykład w Holandii od 2000 roku gminy mogą wymuszać na właścicielach mieszkań pozostających bez lokatorów dłużej niż trzy miesiące zarejestrowanie ich w bazie mieszkań komunalnych. We Francji natomiast gminy mogą przejąć mieszkania nieużytkowane dłużej niż 12 miesięcy i same przekształcić je w mieszkania miejskie. Lokale te są wtedy udostępniane osobom, które same nie są w stanie kupić mieszkania. Te osoby płacą właścicielowi mieszkania czynsz, ale jest to czynsz miejski, nie rynkowy. Należy przy tym zaznaczyć, że we Francji, inaczej niż u nas, jest wiele progów przyznawania mieszkań komunalnych. Nie jest tak, że prawo do nich mają tylko najbiedniejsi.
Wow!
W Wielkiej Brytanii od 2007 roku po upływie trzech lub sześciu miesięcy (w zależności od lokalizacji) podatek od nieruchomości nieużytkowanych podnosi się do pełnej wysokości. W Waszyngtonie podatki od mieszkań nieużytkowanych są sześciokrotnie wyższe niż od lokali użytkowanych. Mówi się, że w Polsce też ma być wprowadzone opodatkowanie kolejnych mieszkań.
To jest w porządku pani zdaniem?
Tak. Bo jeśli czerpię zyski z 50 mieszkań, to mogę się dorzucać do wspólnej kasy. Nie uważam, że wszystkie pieniądze z podatków w Polsce są dobrze wydawane, ale uczciwie byłoby się podzielić.
Chodzi także o to, żeby mieszkania przestały być dobrą inwestycją, bo dzięki temu wrócą na rynek i będą służyły do życia, nie do spekulacji. Nie musimy się obawiać, że jeżeli przestaną być tak świetną inwestycją, to już nie będą budowane. W 2020 roku powstało ponad 221 tys. nowych mieszkań, czyli najwięcej od 40 lat, a sytuacja mieszkaniowa i dostęp do mieszkań są gorsze niż w kryzysie z 2008 roku.
I to też jest powód, dla którego powinniśmy zmienić wreszcie myślenie o mieszkaniu.
Dr hab. Agata Twardoch. Architektka i urbanistka, adiunktka na Wydziale Architektury Politechniki Śląskiej, członkini Towarzystwa Urbanistów Polskich i Affordable Housing Forum. Autorka książki „System do mieszkania" (2019).
Paulina Dudek. Dziennikarka, redaktorka, twórczyni cyklu mikroreportaży wideo "Zwykli Niezwykli". Nagrodzona Grand Video Awards, nominowana do Grand Press.
