Odpocznij
Domy na Sycylii (Shutterstcok.com)
Domy na Sycylii (Shutterstcok.com)

Twoja klientka, pani Renata, kupiła w zeszłym roku dom na Sycylii za niespełna 10 tys. euro. Opowiedziałaś mi o niej, kiedy zbierałam materiały do tekstu o tym, że Polacy zainteresowali się wakacyjnymi nieruchomościami za granicą. Przyznam, że jej pozazdrościłam.

Nie jest jedyną Polką, która postanowiła zainwestować w nieruchomość we Włoszech. Odkąd wybuchła pandemia, coraz więcej zgłasza się do nas Polaków, którzy pragną mieć dom albo mieszkanie we Włoszech. Od dwóch miesięcy jest szał.

Powodów jest wiele. Część ma dość Polski, polityki, pogody i szuka alternatywy dla swojego domu w Polsce – a nuż kiedyś przeniosą się na stałe. Inni kupują przede wszystkim inwestycyjnie, pod wynajem. Jeszcze inni zawsze marzyli, żeby założyć agroturystykę, bed & breakfast albo klub surfingowy, co oczywiście nie jest takie proste, bo biznes trzeba rozkręcić.

Mam na przykład klientów, którzy posiadają już kilka nieruchomości w Polsce, po co im kolejna w Warszawie, skoro mogą mieć mieszkanie albo dom za tę samą cenę w kraju, w którym świeci słońce, ludzie są uśmiechnięci, jedzenie przepyszne.

Kamienica, którą kupiła Pani Renata (archiwum prywatne) , (archiwum prywatne) , (archiwum prywatne)

I bywa taniej.

Niż nad polskim morzem – na pewno. Ceny nieruchomości spadają od czasu kryzysu gospodarczego w 2008 roku. Włoski rząd wprowadził tzw. podatek seconda casa, czyli podatek od drugiego i każdego kolejnego domu, z wyjątkiem tego, w którym się na stałe mieszka. Wynosi on 9 procent wartości katastralnej, która odpowiada mniej więcej jednej trzeciej wartości rynkowej nieruchomości. Wysokość tego podatku waha się w zależności od nieruchomości – wielkości, wieku itp. To mniej więcej od 200 do 1000 euro rocznie. Gdy gospodarka siadła, niektórych, także tych zamożnych osób, po prostu nie było już stać na utrzymywanie całego swojego majątku.

Wskutek pandemii ceny spadły jeszcze bardziej. Włochy to starzejące się społeczeństwo. Bardzo dużo osób starszych zmarło na covid, więc młodzi, którzy odziedziczyli taki dom po dziadkach, a z którym nie bardzo wiedzą, co zrobić, bo to na przykład kolejna nieruchomość w ich rodzinie, decydują się na sprzedaż. 

Inne powody są bardziej prozaiczne – ktoś się rozwodzi i trzeba sprzedać nieruchomość, żeby podzielić majątek, komuś innemu biznes pada, więc żeby podreperować budżet, pozbywa się jednego z domów.

Niedawno kupowaliśmy dla klienta dom w Ligurii wystawiony za 170 tys. euro. Udało nam się zejść do 167 tys. Potem w akcie notarialnym zobaczyliśmy, że 12 lat temu ta nieruchomość została kupiona za 270 tys. euro, czyli o 100 tys. euro więcej.

Jesteś radczynią prawną, nie agentką nieruchomości. Dlaczego klienci z Polski trafiają właśnie do ciebie?

Przez stronę Domy za 1 euro, którą założyłam.

Bardzo chwytliwa nazwa.

To marketingowy samograj. Wzięła się od projektu, który wdrożyły władze gmin przede wszystkim na południu Włoch, na Sycylii, Sardynii, kilka lat temu. Dużym problemem jest tam gwałtowne wyludnianie się małych miasteczek, co sprawia, że ich sytuacja ekonomiczna się bardzo pogarsza. Władze gmin postanowiły jakoś zachęcić ludzi do kupowania nieruchomości w tych miejscowościach i zamieszkania tam lub zakładania biznesów, na przykład agroturystyki.

Sprzedają więc domy za 1 euro?

Nie do końca. Warunkiem jest przeprowadzenie na własny koszt remontu takiego domu. W zależności od stanu nieruchomości może on wynieść kilka albo i kilkanaście tysięcy euro. Kolejna trudność polega na tym, że aby taką nieruchomość dostać, trzeba najpierw wpłacić gminie 5 tys. euro – jako zabezpieczenie – a następnie złożyć projekt remontu, który musi zostać przez gminę zaakceptowany. Na decyzję często trzeba czekać kilka miesięcy. Zazwyczaj te nieruchomości nie są też nad morzem, ale w miejscowościach w głębi lądu, mocno wyludnionych. 

Cammorata, Włochy (archiwum prywatne) , Cammorata, Sycylia. Dom za 1 euro (archiwum prywatne) , (archiwum prywatne)

Kolejnym problemem jest brak pewności, że nieruchomość ma uregulowaną sytuację prawną. Jak się okazuje, niektóre domy, które gmina sprzedaje jako swoje, mają właściciela. To często ludzie, w większości Sycylijczycy, którzy w latach 60.–70. wyemigrowali do Kanady czy Stanów Zjednoczonych i zostawili we Włoszech swój dom. Nagle gmina zaczyna się interesować daną nieruchomością, szuka właściciela, ale nie może go znaleźć, więc przejmuje ją pod na przykład pretekstem, że budynek jest stary, może się zawalić. CNN Travel opisuje historię Włoszki, która próbowała odzyskać swoją kamienicę przejętą w podobny sposób.

Często jest więc tak, że klientom, którzy dowiadują się, z czym wiąże się zakup domu za 1 euro, opada entuzjazm. Wtedy my przedstawiamy im inną opcję – zakup nieruchomości z wolnego rynku, czasem za nawet mniej, niż wyniósłby koszt remontu kamienicy "za euro".

Nie są to jakieś – przepraszam za słowo – rudery?

To zależy, jakie masz oczekiwania. Dom do całkowitego remontu można dostać już za 5 tys. euro, jak się dobrze poszuka. Na Sycylii są przede wszystkim kamienice, czyli kupuje się cały budynek, na każdym piętrze jest pokój albo pokój z łazienką, na którymś piętrze kuchnia. Taką kamienicę kupiła pani Renata. To stary dom, wymaga remontu, ale można tam mieszkać bez problemu, są dwie łazienki, nie ma jeszcze kuchni. Dom stoi w małym miasteczku, niecałe 40 kilometrów od morza. Z miasteczka jest cudny widok, a to właśnie na tym jej najbardziej zależało.

Zazwyczaj są to domy po starszych ludziach, czyli utrzymane w takim tradycyjnym, typowo włoskim stylu, nieremontowane od lat. Albo nigdy. Jeśli komuś taki styl nie przeszkadza, może się wprowadzić. Inny zechce „wrzucić do środka bombę” i wszystko zrobić od nowa, po swojemu.

A jeśli ktoś marzy o tym, żeby mieć widok na wodę?

Za dom nad samym morzem, duży, około 100-120 metrów kwadratowych, właściwie gotowy do zamieszkania, trzeba już zapłacić średnio 100 tys. euro. I to na południu Włoch, bo na północy jest oczywiście drożej.

Jakie nieruchomości zazwyczaj kupują Polacy?

Większość ma oczywiście ogromne oczekiwania: żeby nieruchomość była nad samym morzem albo z widokiem na wodę, żeby nie trzeba było za dużo remontować, do 50 tys. euro. Szczerze? Nie jest to niemożliwe, żeby coś takiego znaleźć. Ale ostatnio jedna nasza klientka kupiła dom z ogródkiem pod Katanią na Sycylii, do bardzo niewielkiego remontu, za 58 tys. euro, 6 kilometrów od morza. Więc warto poszukać. Polacy uwielbiają zresztą słowo „okazja”. Coś znaleźli i mówią: „Pani Małgosiu, okazja!”.

Delia, Sycylia, przykładowa 'rudera' na sprzedaż za 10 tys. euro (archiwum prywatne) , Widok na miasteczko Delia (archiwum prywatne) , Delia, dom na sprzedaż za 5 tys. euro (archiwum prywatne)

Czego jeszcze szukają Polacy?

Mamy klientkę, która wymyśliła sobie, że koniecznie musi mieć dom z ogrodem nad jakimś zbiornikiem wodnym, niekoniecznie nad morzem. I tego szuka. Inny klient uparł się na nieruchomość w okolicach Wenecji, bo tam będzie wodował swój jacht. Po drugiej stronie Morza Adriatyckiego, w Chorwacji, jacht ma jego przyjaciel. Chcą się spotykać na morzu i razem pływać.

Mamy też taką młodą parę, przed trzydziestką, z dwójką małych dzieci; oni koniecznie chcą dom na Sardynii – on ma włoskie korzenie, są w Sardynii zakochani, więc musi być Sardynia. Zamierzają przenieść się tam na stałe i otworzyć bed & breakfast.

Część klientów szuka nieruchomości przede wszystkim pod inwestycję. Takie osoby często kupują mieszkania w dobrze skomunikowanych miejscach, blisko lotniska, na przykład na Sycylii – w Palermo albo w Katanii. Takie nieruchomości są oczywiście dużo droższe, ale z wynajmem nie ma problemu. Klient po zakupie mieszkania zleca opiekę nad nim włoskiej firmie, jej pracownicy sprzątają, wydają klucze.

We Włoszech praktycznie nie ma rynku pierwotnego, bo nie ma gdzie budować, więc w ofercie są przede wszystkim nieruchomości z rynku wtórnego. Ale mamy też takich klientów, którzy chcą kupić istniejącą agroturystykę czy kemping. Coraz więcej osób interesuje się zakupem winnicy czy gaju oliwnego.

A gdzie we Włoszech najchętniej chcą kupować?

Największą popularnością cieszy się wcale nie Toskania, która moim zdaniem jest droga i przereklamowana, ale Sycylia, Lacjum, Veneto, Liguria, Puglia, Umbria, Piemont, okolice jeziora Como w Lombardii.

Dlaczego Toskania jest przereklamowana?

Bo stała się bardzo modna ze względu na książki i filmy z Toskanią w tle i przez to dobrze się sprzedaje, ale moim zdaniem we Włoszech jest mnóstwo znacznie ładniejszych regionów niż Toskania. 

Szukacie z klientami wymarzonej nieruchomości?

Często klienci przychodzą do nas już ze znalezioną nieruchomością, na przykład w Internecie. Szukają najczęściej na jednej stronie – idealista.it – bo można ją automatycznie przetłumaczyć na polski. Najlepsi są tacy, którzy uwielbiają dany region, ograniczyli się do poszukiwań właśnie tam, podróżują między miasteczkami i szukają swojego miejsca na ziemi. Jak pani Renata.

Dlaczego ci są najlepsi?

Bo wiedzą, czego chcą, przychodzą z gotową nieruchomością, są zazwyczaj zdeterminowani, żeby kupić. W Internecie jest sporo ofert, ale naprawdę warto pojechać na miejsce, pójść do pierwszego lepszego baru i pogadać z Włochami, czasem wystarczy na migi, i oni już nam pokażą co trzeba. Także takie miejsca, których nie znajdziemy wśród internetowych ogłoszeń.

Jak już klient znajdzie coś, co go interesuje, zwraca się do nas z prośbą, żebyśmy w jego imieniu przedstawili ofertę sprzedającemu, sprawdzili stan prawny nieruchomości, znaleźli dobrego notariusza i stawili się na podpisanie aktu notarialnego. Niektórym pomagamy też w zaciągnięciu kredytu hipotecznego we Włoszech. 90 procent naszych klientów nie zna w ogóle języka włoskiego, 95 procent Włochów nie zna angielskiego, więc bez nas mieliby naprawdę pod górkę.

Wiele osób, zwłaszcza od stycznia, kiedy podróżowanie stało się bardzo utrudnione, podejmuje decyzję o zakupie wyłącznie na podstawie zdjęć czy wideorozmowy. Polki, z którymi współpracujemy, dzwonią do agencji i umawiają się na oglądanie nieruchomości, potem kontaktują się z klientem i przez wideo w Messengerze albo WhatsAppie pokazują mu dom, okolicę, sprawdzają, jacy są sąsiedzi.

Ci, co chcą obejrzeć dom na miejscu, też mają taką możliwość – Włosi umożliwiają przyjazd i poruszanie się po Włoszech w trakcie pandemii w celu wynajmu lub zakupu nieruchomości. Trzeba załatwić tylko dokument od agencji, z którą się umawia na oglądanie.

Zdarza się, że ktoś nie ma wyszukanej nieruchomości, tylko po prostu zgłasza chęć zakupu?

Tak, ale my jako prawnicy nieruchomości nie szukamy. Kontaktujemy klienta z Polkami, z którymi współpracujemy; one pomagają w poszukiwaniu ciekawej oferty, umawiają spotkania z agencją. Do nas klient wraca z konkretną nieruchomością. Co nie znaczy, że od razu możemy przechodzić do transakcji. Znalezienie nieruchomości, która nadaje się do kupna, to dopiero 90 procent sukcesu, ale nie cały.

To znaczy?

We Włoszech, zwłaszcza na południu, może być niezły bałagan prawny. Zdarza się, i wcale nie tak rzadko, że właściciel domu dobudował coś nielegalnie: taras, łazienkę, a nawet całe piętro. Żeby taką nieruchomość zalegalizować, trzeba przejść całą procedurę, a wcale nie jest pewne, że otrzyma się od gminy zgodę na legalizację.

To bywa frustrujące. Z jedną klientką szukaliśmy fajnej nieruchomości przez cztery miesiące, a gdy już ją znaleźliśmy, okazało się, że coś zostało nielegalnie przebudowane. Na legalizację trzeba było czekać rok. Klientka zrezygnowała. Zdarza się, że notariusz dogaduje się z właścicielem takiego domu i ukrywa przed kupującym, że coś jest nie tak.

Czy taka feralna nieruchomość jest nic niewarta?

To zależy. Można taką nieruchomość nieuregulowaną prawnie posiadać i z niej korzystać latami, i nie mieć w związku z tym żadnych problemów. Wiedząc, że coś zostało nielegalnie wybudowane, można wynegocjować u sprzedającego dobrą cenę – zejść z 30 tys. na nawet 10 tys. euro. O legalizację można się ubiegać po zakupie. Czy się ją dostanie i kiedy – trudno powiedzieć. To już zależy od widzimisię urzędnika. Może się tak zdarzyć, że wyda decyzję negatywną i trzeba będzie nielegalnie wybudowane piętro wyburzyć. No i może być problem ze sprzedażą takiej nieruchomości.

Basen na osiedlu w Ligurii, gdzie nieruchomość kupił jeden z klientów Małgorzaty Ciukszy (archiwum prywatne)

Ile oprócz kwoty za samą nieruchomość trzeba zapłacić, żeby ją kupić z waszą pomocą?

Oprócz ceny nieruchomości, o którą absolutnie należy się targować, bo Włosi są do tego przyzwyczajeni, należy również pokryć koszt notariusza, wszystkich podatków, koszt agencji, jeśli pośredniczy w transakcji, i nasz koszt jako prawników. Może się z tego uzbierać dość duża kwota. Ale bez pośredników bezpieczny zakup nieruchomości jest bardzo utrudniony, przede wszystkim przez brak znajomości języka włoskiego, brak znajomości włoskiego prawa i lokalnej specyfiki rynku. Przykładowo w przypadku nieruchomości za około 100 tys. euro wszystkie dodatkowe koszty, łącznie z naszymi usługami, wyniosą około 15-20 tys. euro.

A jakie są późniejsze koszty?

Największy koszt to ten związany z podatkiem od drugiego domu, o którym już wspominałam. Jeśli ten pierwszy dom mamy w Polsce, to też trzeba taki podatek zapłacić. Pozostałe kwoty zależą od rodzaju nieruchomości. Jeżeli kupujesz dom, to musisz ponieść koszt zużycia mediów: wody, prądu, gazu. Latem średnio wychodzi 50–100 euro miesięcznie, podobnie jak w Polsce. Zimą za ogrzewanie zapłacimy więcej, cena będzie inna w zależności od tego, czym grzejemy i jak dużo. W Polsce już płaci się podobnie.

Jeśli kupiłeś mieszkanie, musisz opłacać tzw. spese condominiali, czyli taki polski czynsz. Średnio wynosi on 50–120 euro miesięcznie. We Włoszech są też tzw. budynki luksusowe i tam czynsz jest wyższy – wynosi nawet 400–500 euro, czasem więcej.

No i często trzeba zrobić remont, który też kosztuje.

Tu już wszystko zależy od tego, co klient chce zrobić, jaki ma budżet. Ceny są podobne jak w Polsce. Za 20-30 tys. euro można porządnie odświeżyć dom, wymienić podłogi, odmalować. Część klientów ma takie szalone pomysły, żeby brać ekipę z Polski, bo ich zdaniem będzie taniej. Nie jest to dobry pomysł!

Dlaczego?

Po pierwsze, dla Włochów ważne są relacje. Jeżeli chcesz dobrze żyć z lokalnymi mieszkańcami, warto korzystać z ich pomocy. Po drugie, musisz mieć w ekipie architekta. Bardzo mało prawdopodobne, że architekt z Polski będzie znał włoskie realia. Musiałby zresztą nostryfikować dyplom i zdobyć pozwolenie na wykonywanie zawodu architekta we Włoszech, żeby cokolwiek załatwić. Z włoską ekipą cenowo mniej więcej wyjdzie podobnie, bo przecież tych Polaków trzeba jakoś przetransportować, zapewnić im nocleg, wyżywienie. Mamy kontakt do takiej świetnej polsko-włoskiej pary – on jest architektem. Ze swoją ekipą robią remonty na całej Sycylii, nadzorują nawet te na północy Włoch.

Małgorzata Ciuksza (w środku) i burmistrz Delii, Gianfilippo Bancheri (po lewej) (archiwum prywatne)

Jak to się stało, że zaczęłaś doradzać Polakom przy zakupie nieruchomości we Włoszech?

We Włoszech mieszkam już blisko sześć lat, mam męża Włocha, znam język, sporo Polaków, którzy tu żyją, wśród nich także prawników. Wcześniej przede wszystkim prowadziłam polsko-włoskie sprawy sądowe. Ale coraz bardziej zaczęło mnie męczyć kursowanie między Włochami a Polską, walka z systemem sądownictwa. Zaciekawiła mnie idea domów za 1 euro, po tym jak znajomy poprosił mnie o doradztwo w tym temacie. Ostatecznie zrezygnował z zakupu takiej nieruchomości, a ja chciałam wykorzystać zebraną wiedzę i stworzyłam stronę po polsku o zakupie nieruchomości we Włoszech, w tym domów za 1 euro. W tej chwili mam kilku polsko-włoskich wspólników, adwokatów i radców prawnych. Razem tworzymy ten projekt.

To naprawdę przyjemna praca, klienci są szalenie wdzięczni, jak uda im się kupić jakąś fajną nieruchomość. Mówią: "Pani Małgosiu, pani spełnia nasze marzenia".

Ewa Jankowska. Dziennikarka. Redaktorka. W mediach od 2011 roku. W redakcji magazynu Weekend od 2019 roku. Współautorka zbioru reportaży "Przewiew". Jedna z laureatek konkursu "Uzależnienia XXI wieku" organizowanego przez Fundację Inspiratornia. Jeśli chcesz się podzielić ze mną swoją historią, napisz do mnie: ewa.jankowska@agora.pl.