Rozmowa
Polityka mieszkaniowa to nie jest tylko domena polityki społecznej (fot. Shutterstock)
Polityka mieszkaniowa to nie jest tylko domena polityki społecznej (fot. Shutterstock)

Twierdzisz, że pandemia może być portalem do nowej rzeczywistości i że jeśli zaczniemy jako społeczeństwo poważnie myśleć o rozwiązywaniu problemów, z którymi obecnie się borykamy, to ta rzeczywistość może okazać się nawet lepsza. Trochę trudno w to uwierzyć.

Każde zachwianie rzeczywistości, którą dotąd braliśmy za oczywistość, jest potencjalnie okazją do zmiany. Potencjał pandemii – podobnie jak każdego innego ogromnego tąpnięcia, jak katastrofa naturalna, wojna czy kryzys – polega na tym, że wiele działań nawykowych ulega zachwianiu albo traci sens, robiąc miejsce dla czegoś innego.

Ale żeby to coś innego było rzeczywiście lepsze, musi być przemyślane i intencjonalne. Widząc w pandemii portal do nowej rzeczywistości, zachęcam tylko, by rozpoznać możliwości wynikające z pandemicznej niepewności. Oczywiście wielu polityków tę niepewność wykorzystuje do działań populistycznych, inni z kolei są zbyt przerażeni zaistniałą sytuacją, by rozpoznać w niej nowe możliwości. Tymczasem dobra polityka polega na przemyślanym zarządzaniu niepewnością. Nie chodzi o to, by dawać ludziom złudny komfort, ale by otwarcie wskazywać możliwości i zagrożenia, rysować potencjalne scenariusze rozwoju sytuacji.

Jak w takim razie rozpoznać te możliwości?

Dostrzegając i opisując problemy, które odsłoniła pandemia. Na przykład obnażyła ona potworne zaniedbania w polityce mieszkaniowej. Co więcej, pokazała, że polityka mieszkaniowa to nie jest tylko domena polityki społecznej, ale część polityki zdrowia publicznego i polityki gospodarczej. To, gdzie, z kim i na ilu metrach jesteśmy zamknięci, wpływa na nasze zdrowie fizyczne i psychiczne, wpływa na jakość wykonywanej pracy, naszą produktywność i gotowość do innowacji. Tymczasem badania pokazują, że dużą część polskiej klasy średniej dzielą od bezdomności dwie, może trzy raty kredytu. Oznacza to, że każde większe tąpnięcie wywraca do góry nogami sytuację polskich rodzin. To może mieć wymiar indywidualny: ktoś zaczyna chorować na raka, nie może pracować, nie spłaca kredytu i traci mieszkanie. Pandemia jest właśnie takim zdarzeniem, tyle że w skali makro.

Joanna Kusiak (fot. FiIip Klimaszewski)

Wiele osób już straciło pracę, innym zredukowano etat bądź obniżono pensję. Dla rodziny, która straciła bądź straci mieszkanie, bo nie jest w stanie spłacać kredytu, nie ma dziś alternatywy. Miasto nie przygotuje dla niej zastępczego lokum komunalnego, bo tych mieszkań zwyczajnie brakuje. Oczywiście rzeczywista skala tej bezdomności pozostanie niewidoczna, bo znaczna część poszkodowanych ludzi poprosi o pomoc swoich bliskich, rodziców i dziadków.

Gdzie w takim razie jako społeczeństwo popełniliśmy błąd?

Przez lata nie docenialiśmy tego, jak duży wpływ polityka mieszkaniowa ma na gospodarkę. Weźmy na przykład innowacyjność. Z dotychczasowej historii rozwoju start-upów wiemy, że do eksperymentów potrzeba minimalnej siatki bezpieczeństwa. Ludzie, którzy wymyślili coś przełomowego, często podejmowali ogromne ryzyko: ich pierwszych pięć pomysłów okazało się klapą, a dopiero szósty przyniósł sukces. Tego typu ryzyko można podejmować tylko wtedy, gdy ma się zapewnioną minimalną bazę egzystencjalną. Ludzie z kredytem na głowie, nawet jeśli mają świetne pomysły, nie odważą się rzucić nudnej pracy, by je zrealizować. Kiepska polityka mieszkaniowa zabiera nam szansę na bycie innowacyjnymi w gospodarce.

Poza tym liberałowie często traktują politykę mieszkaniową jako problem stricte społeczny, podczas gdy tanie mieszkania – nieważne, czy komunalne, spółdzielcze albo zakładowe – sprawiają, że ludzie w kryzysie chętniej współpracują z systemem, są w stanie choćby zgodzić się na niższe pensje, żeby na przykład ratować firmę. Zresztą na tym polegała zachodnioniemiecka strategia wychodzenia z kryzysu po wojnie. Wielkie zakłady przemysłowe zapewniały pracownikom mieszkania, więc pensje mogły pozostać relatywnie niskie, co z kolei obniżało koszty eksportu – i to na eksporcie Niemcy zbudowały swoją gospodarczą siłę.

Co ciekawe, do polityki tanich mieszkań zakładowych wracają tacy giganci, jak Google, bo także oni rozumieją, że jest to opłacalne – nie tylko zapewnia pracownikom bezpieczeństwo, ale i wiąże najlepszych z nich z firmą. Większości ludzi zależy przede wszystkim na bezpiecznym i wygodnym życiu.

Przez lata nie docenialiśmy tego, jak duży wpływ polityka mieszkaniowa ma na gospodarkę (fot. Łukasz Żołądź / Agencja Gazeta)

Czyli podstawowy błąd to brak tanich i łatwo dostępnych mieszkań.

Widzisz, ja od lat zajmuję się kwestią własności, a pandemia znowu dobitnie pokazuje, że to kluczowy problem współczesnych miast. Jeżeli miasta nie mają własności ziemi i nie są właścicielami dużej puli mieszkań, to bardzo trudno jest im prowadzić jakąkolwiek politykę. Każda polityka miejska jest polityką gruntową, jest polityką zarządzania terenem. Jeżeli miasto nie jest właścicielem kluczowej części terenów, to de facto nie jest ich zarządcą i tak naprawdę ma niewiele do gadania.

Chcesz powiedzieć, że wiele polskich miast nie może pomóc rodzinom w kryzysie, bo ma związane ręce?

Chcę powiedzieć, że za każdym razem, gdy miasto pozbywa się własności, pozbywa się możliwości uprawiania polityki, pozbywa się podmiotowości politycznej. Chcę powiedzieć, że im więcej możliwości działania zostaje w rękach podmiotu miejskiego, tym lepiej dla wszystkich. To też pokazała pandemia.

Przykład?

Wiedeń znany jest z tego, że jego władze nie wyprzedały gruntów, dzięki czemu ponad 60 proc. mieszkań jest w posiadaniu miasta, spółdzielni lub podmiotów niekomercyjnych. Miasto, zarządzając swoimi nieruchomościami, mogło z łatwością zareagować na kryzys pandemiczny. Zamiast wprowadzać nowe subsydia, można na przykład zwolnić lokatorów z czynszu na kilka miesięcy. Taka pomoc nie obciąża gospodarki i jest elastyczna – łatwo ją i wprowadzić, i znieść.

W Polsce panuje raczej przekonanie, że mieszkanie, które należy do miasta, nie należy właściwie do nikogo.

Myślę, że dyskusja o własności jest w Polsce źle prowadzona i przez to skrajnie spolaryzowana. Krytycy obecnego systemu, kierując się dobrymi intencjami, mówią, że ludzie są zaślepieni „świętym prawem własności”. Druga strona reaguje gorącą i równie bezrefleksyjną obroną własności prywatnej. Tymczasem obie strony dużo więcej mogłyby wynieść z dyskusji, gdyby przenieść ją z tematu własności prywatnej na kwestię ludzkich potrzeb. „Świętość” własności prywatnej w Polsce wyznacza nie tylko abstrakcyjna „ideologia”, ale przede wszystkim brak realnych alternatyw. Własność ma wiele twarzy – poza własnością prywatną jest własność spółdzielcza, miejska, różne formy spółek i umów. Te różne formy własności można potraktować jako skrzynkę z narzędziami prawnymi, które umożliwiają nam tworzenie różnych modeli życia.

Dyskusja o własności jest w Polsce źle prowadzona i przez to skrajnie spolaryzowana (fot. Przemysław Skrzydło / Agencja Gazeta)

Ludzkie potrzeby zmieniają się na przestrzeni życia. Inne potrzeby ma student, a inne rodzina, której właśnie urodziło się dziecko. Młodą parę, która dwa lata mieszka w mieście X, a na kolejne trzy przeprowadza się za pracą do miasta Y, charakteryzuje inna mobilność niż ludzi starszych, którzy chcą osiąść w jednym miejscu. Jeśli wzięlibyśmy tę skrzynkę z narzędziami, to znaczy z różnymi formami własności mieszkań, przyłożyli ją do tych różnych potrzeb i zastanowili się, które narzędzie najlepiej odpowie na który pakiet potrzeb, to pewnie łatwiej byłoby zakończyć debatę o „świętym prawie własności” i zaślepieniu ideologią. Zresztą z perspektywy socjologicznej wszyscy jesteśmy zanurzeni w jakichś ideologiach – należy te ideologie obnażać i rozumieć, a nie przerzucać się epitetami.

W takim razie z czego wynika polskie przywiązanie do własności prywatnej?

Podejście do własności prywatnej owszem stało się na przestrzeni lat ideologią, ale jej źródło jest materialne i tkwi w tym, że żadna z alternatyw na rynku mieszkaniowym w Polsce nie oferuje bezpieczeństwa. Żadna poza jedną – dziedziczeniem mieszkania własnościowego po rodzinie albo kupnem za gotówkę. Ale te opcje dostępne są dla nielicznych.

Własność kupiona za 30 lat kredytu żadną miarą nie daje bezpieczeństwa, ale przynajmniej daje nadzieję, a to też jest dla Polaków bardzo ważne. Takiej perspektywy nie zapewnia wynajem. Polityka wynajmu w Polsce kuleje. Lokatorzy są bardzo słabo chronieni przed możliwością wypowiedzenia lokalu, mimo że regularnie płacą czynsz i dbają o mieszkanie. Poza tym istnieje zupełna dowolność w podnoszeniu czynszu. Wreszcie lokatorzy mają zupełnie słuszne poczucie, że w wynajmowane mieszkanie nie warto inwestować, skoro zaraz można je stracić.

Mieszkanie jest podstawową potrzebą człowieka i wcale nie chodzi o jego posiadanie na własność, ale o poczucie bezpieczeństwa, o jakąś ciągłość i perspektywę rozłożoną na lata, a nawet życie. W związku z tym reforma polityki mieszkaniowej, to znaczy systemu własności mieszkań, tak naprawdę nie musi opierać się na własności prywatnej. Musi zapewniać bezpieczeństwo mieszkańców.

Masz na to jakiś przykład?

Berlin, w którym mieszkam, przez lata był przykładem tego, że bezpieczeństwo mieszkaniowe nie musi być związane z własnością. Wynajem zapewniał bezpieczeństwo lokatorom, bo stworzono doskonałe, chroniące ich regulacje. Na przykład jedyną zgodną z prawem możliwością wypowiedzenia lokum lokatorowi, który płaci czynsz i dba o mieszkanie, jest sytuacja, w której właściciel wykaże, że sam musi się do wynajmowanego mieszkania przenieść.

W Berlinie ruchy lokatorskie działają jak związki zawodowe (fot. Shutterstock) , każdy lokator do nich należy (fot. Shutterstock)

Poza tym w Berlinie ruchy lokatorskie działają jak związki zawodowe. Każdy lokator do nich należy. W zamian za składki oferują na przykład ubezpieczenie od kosztów sądowych, gdy wejdziemy w konflikt prawny z właścicielem – to ubezpieczenie pokrywa wszystkie koszty sądowe i koszty prawnika niezależnie od tego, czy wygramy, czy nie. Gdy byłam jeszcze studentką, migrantką z Polski, weszłam w konflikt prawny z właścicielem mojego mieszkania i wygrałam ten spór! To było olśnienie, bo w Polsce z powodów ekonomicznych nigdy nie odważyłabym się na taki krok. A tu stała za mną siła systemu, mimo że zajmowałam słabszą pozycję, nie byłam obywatelką tego kraju.

Na przestrzeni lat bezpieczeństwo wynajmu zostało jednak zaburzone. Wszystko zaczęło się, gdy rządząca Berlinem na początku lat dwutysięcznych partia SPD wyprzedała za bezcen funduszom kapitałowym całe pakiety mieszkań. Podczas gdy w polskich miastach prywatyzacja polegała na przejmowaniu przez właścicieli pojedynczych mieszkań bądź kamienic, w Berlinie jedna ze spółek weszła w posiadanie 120 000 mieszkań. Akcjonariusze takich spółek giełdowych nie są współwłaścicielami samych mieszkań, ale zysków z ich wynajmu, czyli zarabiają na czynszach. W związku z tym te czynsze muszą nieustannie rosnąć, by wciąż pomnażać zyski inwestorów. W ten sposób lokatorzy stracili poczucie bezpieczeństwa i ci, którzy mogli sobie na to pozwolić, zaczęli rozglądać się za mieszkaniami własnościowymi. Inni zjednoczyli się we wspólnej walce przeciw korporacjom.

Rok temu wywalczyliśmy zamrożenie czynszów na okres pięciu lat. Ale zdajemy sobie sprawę, że to rozwiązanie jest czasowe. Inicjatywa Deutsche Wohnen & Co. Enteignen, do której również należę, zbiera właśnie podpisy w celu przeprowadzenia referendum w sprawie wywłaszczenia korporacji  i uczynienia blisko 250 000 mieszkań na powrót miejskimi. Spór dotyczy tego, kto ma większe prawo do miasta: mieszkańcy, którzy w nim żyją i na co dzień tworzą jego wartość, także gospodarczą, czy rozsiani po całym świecie inwestorzy, którzy nawet nie płacą w nim podatków.

Wróćmy na nasze podwórko. O jakie rozwiązania dla poprawienia polityki mieszkaniowej moglibyśmy teraz zawalczyć, skoro pandemia to potencjalny portal do nowej rzeczywistości?

Po pierwsze, myślę, że rodzinom, które utraciły zdolność kredytową, trzeba zapewnić nie tylko pomoc doraźną, ale i perspektywę, w której poczułyby się bezpiecznie. Pomoc w spłacaniu rat kredytu na czas pandemii to propozycja dość krótkowzroczna, bo przecież jej koniec nie gwarantuje powrotu do pełnego etatu, podwyższenia wcześniej obniżonej pensji czy powrotu do pracy. Rząd mógłby takim rodzinom zaproponować tak zwaną odwróconą hipotekę – rozwiązanie, które sprawdziło się w niektórych miastach USA w czasie kryzysu związanego z pęknięciem bańki na rynku nieruchomości. Państwo – czy też samorząd – wzięłoby na siebie spłatę kredytu, pewnie w jakiejś zredukowanej formie. Rodzina mogłaby mieszkać w tym mieszkaniu nawet do końca życia, ale samo mieszkanie stałoby się własnością miasta. W ten sposób w perspektywie długofalowej miasto, przejmując pulę kredytów, zaczęłoby odzyskiwać podmiotowość polityczną, jednocześnie zapewniając ludziom bezpieczeństwo.

W Polsce polityka mieszkaniowa zależy od skali ośrodków miejskich (fot. Przemysław Skrzydło / Agencja Gazeta)

Innym sprawdzonym w Stanach rozwiązaniem są tak zwane Community Land Trust. CLT funkcjonują trochę jak spółdzielnie, ale to nie to samo. W tym modelu lokator jest właścicielem mieszkania, ale nie jest właścicielem ziemi pod mieszkaniem. To rozdzielenie jest bardzo istotne, bo w ten sposób można utrzymać wszystkie zalety związane z własnością, to znaczy przekształcać je, remontować, żyć w nim całe życie, zapisać w spadku – a przekazywanie bezpieczeństwa z pokolenia na pokolenie jest dla Polaków bardzo ważne. Jedyne, czego w tym modelu zrobić nie można, to sprzedać mieszkania z zyskiem. Innymi słowy, wykluczony zostaje element spekulacyjny. Wynajmowanie takiego lokum może odbywać się jedynie po kosztach. To jest rewolucyjne rozwiązanie, bo zapewnia bezpieczeństwo lokatorów, ale też zabezpiecza nieruchomość przed zakusami ludzi z większym kapitałem, którzy mieszkania traktują jak sztabki złota. Dla Polaków to świetne rozwiązanie, bo pozwala zachować symboliczną radość z własności i jednocześnie chroni społeczeństwo przed kryzysem mieszkaniowym.

A co z ludźmi, których pandemia zmusiła do powrotu do rodzinnych miasteczek i wsi?

Właśnie, pandemia ujawniła niesamowity potencjał rozwoju polityki regionalnej w skali całej Polski. Pewnie część tych osób może wykonywać swoją pracę zdalnie. W ogóle okazało się, że wiele zawodów wcale nie wymaga codziennego pojawiania się w biurze. To odkrycie może przeorać nasze myślenie o planowaniu przestrzennym jako takim.

W Polsce polityka mieszkaniowa zależy od skali ośrodków miejskich. O ile w dużych miastach, jak Kraków, Poznań, Warszawa, mieszkań brakuje, o tyle w miastach o średniej skali jakaś pula mieszkań stoi pusta. Ludzie z nich uciekają, bo nie ma tam pracy. Gdyby zainicjować politykę zachęcającą digitalnych nomadów do przeprowadzenia się do mniejszych miast, to mogłoby zmienić sytuację wielu mniejszych ośrodków. Szczególnie że w małych miastach za mniej pieniędzy można mieć większe lokum z dostępem do zieleni.

Taką właśnie politykę swego czasu zainicjował Lipsk. Gdy miasto zaczęło się kurczyć, władze ogłosiły, że każdy, kto przeprowadzi się do Lipska, przez jakiś czas nie będzie musiał płacić czynszu. Długofalowo przeprowadzki oznaczają, że nowi przybysze będą płacić podatki w nowych miejscach zamieszkania. W samym mieście zmniejszy się bezrobocie, bo przecież przyjezdnym trzeba będzie zapewnić codzienne usługi. W Lipsku ten model się sprawdził i miasto już od dawna się nie kurczy. W Polsce mogłoby być podobnie, szczególnie że mamy dużo ładnych i dobrze zaplanowanych małych miast.

Tylko taka przeprowadzka nie może być zsyłką, jakąś karą za pandemię, ale czymś w rodzaju oferty promocyjnej. Polacy kochają promocje.

*Joanna Kusiak. Socjolożka i badaczka przestrzeni miejskiej na Uniwersytecie w Cambridge, autorka książki „Chaos Warszawa: porządki przestrzenne polskiego kapitalizmu” (wyd. Bęc Zmiana).

Magda Roszkowska. Dziennikarka i redaktorka. 

Joanna Kusiak będzie jedną ze speakerek Outriders Festiwal - storytellingowego festiwalu, stworzonego po to, by przybliżać przemiany zachodzące w świecie. Podczas festiwalu opowie o tym, jak straciliśmy nasze miasta i jak możemy je odzyskać.

Bilety i informacje na festiwal.outride.rs oraz facebook.com/outrid3rs